试论不动产物权变动的原因与结果的区分
　　　　　　　　　　　　　　－－从商品房买卖的视角看

　　《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这一规定确立了一个重要的区分原则，这个区分原则就是说要区分登记的效力和合同的效力。没有办理登记，只能导致物权不能有效地设立和移转，但是不应当影响合同的效力。我们把这种区分看成是原因与结果的区分——签订合同是原因，产生物权变动是结果。这一规定从根本上改变了过去司法实践中把登记的效力与合同的效力混为一潭的局面，现就《物权法》第十五条将不动产物权变动的原因与结果进行区分的相关法律问题谈点个人看法。

　　一、将不动产物权变动的原因与结果进行区分，是由债权与物权的性质决定的。以商品房买卖为例。卖房者订立商品房买卖合同的目的是取得价款，而买房者的目的即在于取得商品房的所有权。这样一来商品房买卖合同即成为房屋所有权移转的原因，所有权移转即为这一原因的结果。由于在商品房买卖合同中，两种不同的权利变动是在两种不同的法律基础上进行的。商品房买卖合同产生的法律关系是债权债务关系，只要买卖双方在订立合同时达成合意，即产生债权法上的约束力。但由于物权和债权不同，物权是支配权、绝对权、对世权，其变动必须经公示（动产交付、不动产登记），才能发生对世的效果，以保障交易的安全。可见，当债权和物权在同一合同中并存时，合同作为原因其效力不以物权变动结果的公示（动产交付、不动产登记）为要件。

　　现实中，以债权关系变动作为原因的不动产物权变动，除商品房买卖之外还大量存在。比如，当事人为设立抵押权而订立的抵押合同。订立抵押合同的目的是为了设立抵押权，因此，订立抵押合同便成为设立抵押权的原因。进行抵押物登记则是订立抵押合同的结果。抵押合同这一原因行为是否生效，并不取决于抵押物是否登记这一结果，而是取决于双方当事人签订的合同这一原因行为本身是否有效。

　　二、将不动产物权变动的原因与结果进行区分，是由我国现行法律关于物权变动的模式决定的。按照通说，我国现行法律关于物权变动采用债权形式主义模式。[1] 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物的所有权及其他物权不能移转。”由此可见，我国的物权变动采取债权形式主义的模式。

　　债权形式主义是指物权因法律行为发生变动时，当事人之间除形成债权债务关系外，尚需履行登记或者交付的法定方式。一方面，要达到移转物权的目的，首先当事人双方必须达成移转物权的合意，而这种合意只是一种债权合同，而不是所谓的物权合同，因为要达到物权移转的目的，必须完成交付或登记的公示方法，否则光有移转物权的合意也不能实现移转物权的目的。另一方面，必须要通过一定的公示方法来完成物权的设定或者移转。[2]关于我国物权变动采用债权形式主义模式的相关法律规定有：《民法通则》第七十二条规定，按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。此外，《合同法》第一百三十三条、《物权法》第九条、第二十三条，《城市房地产管理法》、《城市私有房管理条例》等都明确了债权形式主义的物权变动模式。依债权形式主义模式，债权合同的效力不以登记为要件，只要符合《民法通则》第五十五条规定的条件，合同便为有效。

　　三、将不动产物权变动的原因与结果进行区分，完全符合合同效力的理论。判断合同是否有效应当依从《民法通则》第五十五条的规定，即不动产变动合同只要具备以下三个条件：（1）行为人具有相应的行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律或者社会公共利益便为有效合同。因此，合同是否有效，从签订之日便已确定，至于合同是否履行涉及的是当事人是否违约的问题，而与合同是否有效没有法律上的关联。《城市私有房屋管理条例》第7条明确规定，办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更手续时，购买的房屋须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证。显然买卖合同是办理所有权登记的必要证件，而无效合同是不能作为产权登记证明的。因此，通过是否办理房屋所有权变更登记来决定房屋买卖合同效力的观点，不符合人们的认识规律。如果说合同的效力以办理物权登记为要件的话，那么合同的效力就被出让方掌控。比如，当房地产价格猛涨时，出让方为了获取不当利益，为了不履行合同，就不去办理房地产过户登记，结果就使合同无效了。相反，当房地产贬值时，出让方为了履行合同，就去办理房地产过户登记，结果就使合同有效了。可见，如果不将不动产变动的原因与结果进行区分，便会出现由一方当事人决定合同效力的情况，这不利于交易市场的稳定和安全。

　　四、将不动产物权变动的原因与结果进行区分，也是诚实信用原则的要求。诚实信用原则是指民事主体在从事民事活动时，应诚实守信，以善意的方式履行其义务，不得滥用权利及规避法律或者合同规定的义务。诚实信用原则作民法特别是债法的“帝王规则”，对于规范民事活动、维护交易秩序，都具有及其重要的作用。比如，按照《担保法》的规定，当事人订立了抵押合同之后，如果没有办理抵押登记的，不仅抵押权不能设立，抵押合同也是无效的。这一规定显然存在很大的问题，如果没有办抵押登记导致抵押合同无效，那银行拿了这个抵押合同就没有办法再去找抵押人要求他继续履行合同、办理抵押登记，或者承担违约责任，这对于银行是非常不利的，而且也会使那些不诚实守信的抵押人或者债务人钻了法律的空子。

　　参考文献

　　[1]王利明：《关于债权合同与物权及合同无效与撤销权的关系》，载《判解研究》2001年第4辑，人民法院出版社2002年版。

　　[2]同上。

来源: 中国法院网泰和频道


宁夏回族自治区银川市人大常委会


银川市西夏陵保护条例


（2001年11月29日银川市第十一届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过 2003年2月19日宁夏回族自治区第九届人民代表大会常务委员会第一次会议批准）



第一章 总则

第一条 为了加强西夏陵的保护，根据《中华人民共和国文物保护法》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 凡在西夏陵保护范围内进行规划建设、旅游服务等活动的单位和个人，均应遵守本条例。

第三条 银川市人民政府文物行政部门是西夏陵文物保护管理的主管部门。西夏陵区管理机构负责西夏陵区保护和管理的具体工作，受市文物行政部门委托行使行政处罚权。

规划和国土资源、环保、水务、园林、民政、旅游、公安、工商等行政管理部门，按照各自职责协同做好西夏陵的保护工作。

第四条 西夏陵区管理机构文物保护工作接受市以上文物行政部门的监督和管理。

第五条 市人民政府应将西夏陵保护管理经费纳入本级财政预算。

鼓励和支持国内外组织和个人为西夏陵保护捐款、赞助。

第六条 任何单位和个人都负有保护西夏陵的义务，对违反本条例的行为有制止、检举和控告的权利。

第二章 规划和建设

第七条 西夏陵区管理机构应根据《西夏王陵风景名胜区总体规划》和《西夏陵保护规划》，会同有关部门编制西夏陵保护的详细规划，西夏陵保护详细规划应包括下列内容：

（一）各分区的详细规划；

（二）文物的保护和陈列；

（三）景点的布局、种类、数量、规模；

（四）游览、观光项目及其服务配套设施的种类、规模；

（五）防洪、水土保持及绿化的目标与实施步骤；

（六）根据发展需要应当纳入规划的其他事项。

第八条 西夏陵保护范围分为：

（一）重点保护区。帝陵以陵台、献殿为中心辐射四周500米；大中型陪葬墓，以墓冢为中心辐射四周200米；相对集中的陪葬墓群和寺庙遗址，从遗存外沿外展50米；

（二）一般保护区。西夏陵保护范围内，除重点保护区外的所有区域。

第九条 西夏陵重点保护区除进行保护性加固维修、完善陵区基础设施或复原陵墓建筑外，严禁新建其他建筑物和构筑物。

西夏陵重点保护区内的建筑物和构筑物，应当限期拆除或逐步迁出。

第十条 任何单位和个人不得擅自在西夏陵一般保护区内进行工程建设或者爆破、钻探、挖掘等作业，因特殊情况需要建设的，按国家、自治区有关规定办理审批手续。

在西夏陵一般保护区，建设控制地带，经批准维修、翻修房屋和设施的，应控制在原用地范围，并不得破坏西夏陵整体环境风貌。

第十一条 建设单位在西夏陵保护范围内进行建设的，应与西夏陵管理机构签订文物、环境风貌保护责任书，并按照保护责任书的要求对文物遗存、周围环境及林木、植被等进行保护。

第十二条 施工单位在工程施工中发现文物的，应当立即停止施工，保护现场，并及时报告西夏陵管理机构。

第十三条 凡在西夏陵进行的勘测、调查和考古发掘活动，应由文物管理部门和西夏陵管理机构派专业人员参与进行。

在西夏陵保护范围内出土的文物，按照国家有关规定，移交自治区文物行政部门指定的国有博物馆收藏保管。考古发掘单位应向管理机构提供相关研究资料副本。

第三章 保护和管理

第十四条 西夏陵保护范围内的文物遗存、出土文物、林木植被、地形地貌等人文、自然景观应当严加保护，并严禁下列行为：

（一）在文物上涂写、刻画，攀登文物遗存、造像、碑石，损坏保护说明标志、护栏、界桩；

（二）建坟立碑、放牧、开荒、取土、樵采、狩猎、练车，倾倒垃圾、排放污水；

（三）存放易燃、易爆物品和其他危险品；

（四）其他有碍文物古迹安全和损害环境的行为。

西夏陵一般保护区内林木的采伐、更新，不得损害西夏陵自然风貌。

第十五条 在西夏陵保护范围内举办大型文体活动和从事商业活动或设置户外广告载体的，应当征得西夏陵管理机构同意。

第十六条 进入西夏陵保护范围（沿山公路除外）的车辆，应当服从西夏陵管理机构管理。

第十七条 在西夏陵保护范围内进行影视拍摄或利用文物遗存、西夏文物进行复制、拓印的，须经有关文物行政部门批准，领取《文物拍摄许可证》、《文物古迹利用许可证》，在确保拍摄和利用对象安全的条件下严格按照规定进行拍摄和复制、拓印活动。

西夏陵文物实行有偿使用制度。所收取的费用，用于西夏陵的保护、建设和管理。

第十八条 西夏陵管理机构对西夏陵保护范围的界址、保护物应设立保护说明标志、护栏、界桩。

第十九条 西夏陵保护范围内的单位和个人应当与西夏陵管理机构签订西夏陵文物和自然风貌保护责任书，并严格按照责任书的内容承担保护义务。

第二十条 市人民政府应当根据城市总体规划和西夏陵保护规划，鼓励支持在西夏陵保护范围内从事有利于文物遗址保护的开发建设。

第二十一条 西夏陵管理机构应当加强西夏陵的治安消防工作，确保陵区文物遗存和西夏博物馆馆藏文物、陈列展出文物的安全。

第四章 法律责任

第二十二条 违反本条例第九、十条规定的，由文物行政部门责令改正，造成严重后果的，处50000元以上500000元以下的罚款；情节严重的，由原发证机关吊销资质证书。

第二十三条 违反本条例第十一、十二条规定的，由文物行政部门责令限期改正，给予警告并对单位处以5000元以上20000元以下罚款，对责任人处以500元以上5000元以下罚款。发现文物隐匿不报或者拒不上交的，由文物行政部门会同公安机关追缴文物；情节严重的，处5000元以上50000元以下的罚款。造成文物损坏的，依法承担赔偿责任。

因哄抢、私分文物，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十四条 违反本条例第十四条第（一）项的，由公安机关或者西夏陵管理机构责令停止，给予警告，并处以200元以下罚款。

违反本条例第十四条第（二）项的，由文物行政部门责令停止，给予警告，并处以200元以上1000元以下罚款，造成损失的依法承担赔偿责任。

第二十五条 违反本条例第十四条第（三）项规定的，由公安机关按照有关法律、法规规定进行处罚。

第二十六条 在文物管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由工作人员所在单位或者上级机关给予行政处分，造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十七条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或者提起行政诉讼，逾期既不申请复议，也不提起诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第五章 附则

第二十八条 本条例所称西夏陵保护范围是指宁夏回族自治区人民政府公布的保护范围，南起贺兰山榆树沟，北至泉齐沟，东至西干渠，西抵贺兰山下，东西宽4.5公里，南北长10余公里，总面积50余平方公里。

本条例所称西夏陵建设控制地带是指西夏陵保护范围向外扩展500米的地带。

第二十九条 本条例自2003年4月1日起施行。