论商品房预售制度的完善/赵研

作者:法律资料网 时间:2024-06-29 04:47:43   浏览:8339   来源:法律资料网
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摘要:我国商品房预售制度是二十世纪末期由香港引入,为促进我国商品房市场繁荣发挥了重要作用,但同时也产生了一些负面影响,如金融风险加剧,消费者权益受侵害等现象。因此,我们还需对如何完善我国商品房预售制度进行深入研究,本文结合我国有关法律法规进行研究和分析,并指出对策和建议,以完善我国的商品房预售制度。
关键词: 预售制度 商品房

随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高,人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖,而是向更高的目标迈进,房子自然成了人们渴求的目标。但是许多人在投资购买商品房之前对市场了解不深,缺乏房地产法律知识,加之商品房销售管理办法跟进的不及时,结果在购房中引起一连串的法律问题,给购房者带来难以估量的经济损失,因此,我们应当对我国有关法律法规进行研究和分析,并指出对策和建议,以完善我国的商品房预售制度。
一 商品房预售的概念和特征
(一)概念
商品房预售又称做期房买卖,是指房地产开发企业将正在建设中而尚未竣工的商品房预先卖给买房人,买房人交付购房款或者定金,并在以后确定的时间将预售的房屋及所有权转移给买房人的一种法律行为。
(二)特征
1.商品房预售是一种关系复杂的交易行为。
2.商品房预售是一种附期限而且市场风险较大的一种交易行为。
3.我国商品房预售制度存在的缺陷。
二 商品房预售制度存在的问题
商品房预售时,标的物尚不存在,开发商无法即时履行交付房屋的义务。预售作为一种远期交货买卖,由于信息不对称,本身就隐含了一定的缺陷。
(一)商品房预售存在的风险
商品房预售具有履行周期长、标的物尚不确定的特点,是法律关系比较复杂的交易行为。同时,房屋预售制度降低了房地产企业的门槛,部分并不具备开发实力的企业进入市场,破坏了正常的经营秩序。一旦房地产企业投资出现问题,银行和购房人要面临承担较大的金融风险和市场风险。
(二)因监管不到位造成的问题
我国正逐步加快建立并完善商品房预售制度。1994年7月,《中华人民共和国城市房地产管理法》是我国在立法上第一次确认引进商品房预售制度。此后,我国又颁布实施了一系列商品房预售的法律、行政法规、部门规章以及各地方的地方性法规,从总体上看,我国对商品房预售制度是有法可依的,但是从实践看来,这些法律无论是在风险分担机制还是资金运作和监管及违规处罚等方面都存在着一定的缺陷和不足。
(三)商品房预售制度的立法尚不完善
预售登记制度保护了购房者的合法权益,又避免和预防了一些不必要的纠纷,但商品房预售制度并不导致物权的设立与变动,只是使购房者取得了对尚在建的商品房的具有物权性质的期待权,而且我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上备案的意义,并不是一种法律强制性的要求。
三 完善我国商品房预售制度应采取的有效措施
在预售制度中,交易标的有许多不确定因素,使预购人所面临的风险要比现房买卖大得多。并且在预售合同的签约机会上双方力量也难均衡,基于对弱小消费者特别保护和维护社会秩序稳定的目的考虑。我国在预售制度建立健全方面应十分注意这一问题,尽量采取一些较为完善的措施。
(一)实施科学严谨的房地产市场准入制度和退出制度
目前房地产预售出现众多问题的重要原因之一在于缺乏严格的市场准入和退出机制,很多缺乏开发能力的房地产开发企业的涌入,不但给自己的生存埋下隐患,也给银行和消费者带了巨大的风险。
因此我们认为应该建立一个完备的企业信用体系,严厉打击虚假出资等不法行为,并全面实行市场准入制度改革,进一步加强市场的监管,严格把握房地产开发公司的成立条件,保证开发商资力雄厚、信誉良好,以确保房地产开发秩序的稳定,避免一些资信不良者随意进行房地产开发,以抬高商品房预售者准入门槛,将那些实力较弱、融资能力不强的开发企业排挤出市场,实现优胜劣汰,以强化开发企业商业信用,承担商业责任。
(二)建立开发商信息披露制度
在商品房预售中,可以通过特别立法对开发商的“信息披露”作为一项法定义务加以规定。
建议规定最低信息透露制度,最大限度公开信息。有关房屋的合法性事项,开发商调整,有关房屋的优先受偿权、限制抵押等关键信息必须公布。开发商往往以商业秘密为由,把本来应当告知消费者的内容故意隐瞒,比如开发商和承包商的关系,甚至恶意用已售房重复抵押,骗取银行贷款。使有的家庭丧失了平生之所蓄,欲哭无泪。
建议与房产有关的部门合署办公,使所掌握的信息共享,并且把这些信息集中公布,供购房者参阅,防止消费者因信息获知不够或被误导而做出错误决策。对各地段的地价、房屋的基本成本造价,公布一个指导性的价格,以防止房产开发商暴利,逃避税收。同时应当建立健全房屋中介品评制度,建立开发商的质量、信誉、价格,资质评比制度。便于普通消费者选择决策。
(三)建立商品房预售资金的监管制度
对商品房预售资金监管不力已经成为困扰房地产业健康发展的一个严重问题。建立商品房预售资金的监管制度,对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义昭然。应当指定或委托房产评估事务所或会计事务所或工程监理机构进行统一管理。消费者有权对资金的使用去向进行查询,质疑。
并且指定地点集中交易,把预售房纳入成品房一同管理,便于竞价和消费者集中选择。无论是成品还是半成品房,都会涉及到要实地察看,集中交易使消费者显得更强大,也有利于防止国家税收的偷逃。
同时严格贯彻执行国家和地方政府关于房屋预售条件的规定。要普通购房者去审查大量法律文件,既没有必要也难于实现。建议由一个职能部门承担,这既体现了人性化的要求,也是消费者的现实需要。当然,对售房者虽实行多部门立体审查,但消费者只需审查最终审批文件即可。
(四)其他
要加大对商品房预售法律制度的宣传力度,正确理解和适用有关法律法规的立法精神和立法本意。地方各级人民政府,尤其是市、县级政府依法具有房产行政管理和土地行政管理职能的行政执法部门,更应当熟悉和掌握。
并且购房者要签好补充协议。由于正式购房合同不能全面、准确地反映当事人双方的真实情况,买卖双方往往应根据需要订立补充协议,即通过补充协议对正式合同内容回以修改、补充。根据《中华人民共和国合同法》的规定,“格式条款与非格式条款不一致的,应当采用非格式条款”。所以,补充协议在某种程度上比正式合同更重要。
四 结束语
总而言之,商品房预售制度自实施以来,对房地产业的快速发展、开发企业的资金筹集与项目开发、购房者的利益保证起到了巨大的作用,应当在立法上予以肯定,只有对该制度从多方面进行完善,才能真正保护购房者的利益,抑制开发企业的不法或违约行为,促进房地产市场的健康发展。

参考文献:
〔1〕雷兴虎,蔡科云.中国商品房预售制度的存与废一兼谈我国房地产法律制度的完善[J].法学评论,2008,(1).
〔2〕王美娟.论商品房预售制度的完善[J].法与实践,2009(04).
〔3〕温 杰.浅谈我国商品房预售制度的完善[J].法制与社会,2011(01)(上).
〔4〕吴?t.我国商品房预售制度存在问题及完善对策[J].企业研究,2011(03).


伊犁州产品质量检验所 赵研
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中山市五桂山生态保护区管理暂行规定

广东省中山市人民政府


中山市五桂山生态保护区管理暂行规定
中府〔2005〕169号



第一条 为加强五桂山生态保护区的管理,保护区内生态环境,维持生态平衡,促进物种多样性,提高涵养水源、净化水质和空气的能力,开展生态保护科学研究,根据《中华人民共和国自然保护区条例》等有关法规的规定,结合五桂山生态保护区的实际情况,制定本规定。
 第二条 五桂山生态保护区(以下简称生态保护区),是指北起金钟水库堤坝、长江水库堤坝、塔石坑和狗眠地,南至沙螺坑、牛头山、马坑水库和黄牛寨,西起旗山、乌坑、湖洲山、杀人坑和孖龙,东至中山珠海交界线、马了螂水库堤坝、石顶崖、三山虎和鸡乸山以内的范围。
生态保护区内划分为重点保护区、一般保护区和生产生活区三个功能区。重要水库集雨区域及原生生物物种区域为重点保护区;重点保护区外围至公路两旁的第一重山为一般保护区;一般保护区的外围至生态保护区界线范围为生产生活区,继续作为公民、法人和其他组织的生产生活区域。
 生态保护区的界线和重点保护区的具体范围由市人民政府确定,并予以公告。
第三条 生态保护区坚持保护和利用相统一,以保护为主,适度开发的原则。
 第四条 在生态保护区从事保护管理、开发利用、参观考察、科学研究、教学实习、野外活动、旅游拍摄、生产生活以及进行其他活动的单位和个人,必须遵守本规定。
 第五条 任何单位和个人都有保护生态保护区生态环境、生物资源和水资源的义务,有权对破坏生态保护区生态环境、生物资源,污染水质及危及生态安全的单位和个人进行检举、控告。
 第六条 市政府设立五桂山生态保护区管理委员会(以下简称保护区管委会),成员由市林业、水利、环保、规划、建设、城管执法、国土资源、公安、民政、财政、旅游等部门及生态保护区所在地各镇政府(含区办事处,下同)等单位组成。保护区管委会实行联席会议制度,对生态保护区内涉及生态环境、物种保护、水源水质保护的事项须召开联席会议审议。
 保护区管委会下设办公室,设在五桂山街道办事处,负责保护区管委会的各项日常事务。其主要职责是:
(一)贯彻落实国家、省、市有关生态环境保护的法律、法规和政策;
 (二)制定生态保护区的各项管理制度,经保护区管委会通过后组织实施;
 (三)综合协调生态保护区有关生态保护方面的各项事务;
 (四)提请召开保护区管委会成员单位联席会议;
 (五)受有关部门委托受理生态保护区内有关捕捞许可、森林砍伐许可、林地占用许可、用火许可等有关生态保护行政许可事项的申请材料;
 (六)监督落实保护区管委会决定事项并向有关职能部门通报;
 (七)组织、协调有关部门开展生态保护区的科学研究工作;
 (八)进行生态保护知识宣传教育;
 (九)对生态保护区的自然资源开展调查,建立自然资源档案制度,掌握资源变化情况,保护和发展珍稀和濒危动植物资源;
 (十)市政府及有关职能部门交办的有关生态保护区管理的其他事项。
第七条 在生态保护区日常管理中依法属于相关部门职能的事项仍由相关部门行使行政执法权,市林业、水利、环保、规划、建设、城管执法、国土资源、公安、旅游、民政等部门以及生态保护区所在地镇政府根据各自的职责,依法行使管理职权,做好生态保护区的管理工作。
 第八条 生态保护区保护规划由市规划部门牵头会同市林业、水利、国土资源、环保等部门以及生态保护区所在地镇政府等编制,报市政府批准后纳入城市总体规划。生态保护区的各项建设应符合生态保护区保护规划的要求。未经批准任何单位和个人不得进入保护区修建建(构)筑物。
 第九条 除有关职能部门、镇政府及相关工作人员依法行使职权外,禁止任何单位和个人进入重点保护区,因科学研究的需要,必须进入重点保护区从事研究观测、调查活动的,应当事先通过保护区管委会办公室向市有关职能部门提出申请并提交活动计划,经批准方可活动。
 第十条 任何单位和个人不得在重点保护区内建设生产设施、不得开办果场、饲养场和网箱养殖场等有污染水源的项目,已建设和开办的应限期迁出。
 第十一条 禁止在重点保护区、一般保护区内进行放牧、开垦、填塘、烧荒、开矿、采石、取土、挖泥、挖沙等活动,但法律、行政法规另有规定的除外。重点保护区、一般保护区内已开办采石(矿)场、采砂场、挖泥场、砖瓦厂必须逐步迁出。严禁向重点保护区迁入坟墓,原有的坟墓必须迁出或深埋(按规定可保留的除外)。
 第十二条 一般保护区和生产生活区不得建设有污染的项目和破坏生态环境或景观的设施,已依法建成的设施,其污染物排放超过国家和地方规定的排放标准的应当限期治理;造成损害的,必须采取补救措施。禁止向生态保护区排放超标准污水、废气、噪声及倾倒固体弃物。
 第十三条 禁止在生态保护区猎捕或伤害野生动物,禁止在水库、溪间内炸鱼、毒鱼、电鱼和在水库中钓鱼、捕鱼。因科学研究或其他特殊情况确需捕捉、捕捞或放养陆生、水生动物的,须通过保护区管委会办公室向市有关职能部门提出申请,经批准后由保护区管委会办公室监督实施。
 第十四条 任何单位和个人不得擅自砍伐生态保护区的林木,不得擅自采集物种标本、野生药材和其他林副产品。因生产、科学研究或其他特殊情况确需要砍伐林木、采集物种标本、野生药材和其他林副产品的,须通过保护区管委会办公室向市林业部门提出申请,经批准后由保护区管委会办公室监督在指定地点限量砍伐或采集。
 第十五条 严禁携带烟花、爆竹、香烛及其他易燃易爆物品进入重点保护区和一般保护区。重点保护区严禁野外用火。生态保护区山边林缘30米范围内严禁燃放烟花爆竹和野外用火,严禁携带火种进山。因特殊情况确需野外用火的,须通过保护区管委会办公室向市林业部门提出申请并经市林业部门批准。用火单位或个人必须采取切实可行的防火措施。
 第十六条 在生态保护区内征占用林地,须通过保护区管委会办公室向市政府申请,经市政府同意后方可办理有关用地手续。
 第十七条 除生态保护区管理工作用船外,禁止任何船只在生态保护区水库内航行、停泊或作业。
 第十八条 生态保护区内的单位和个人,应当服从保护区管委会各成员单位及管委会办公室对生态保护区的统一规划和管理。在生态保护区内依法从事生产经营活动的单位和个人,应当在指定的地点进行生产经营活动。
 第十九条 对生态保护区的林地实行生态公益林补偿,林地所有权不变,对林地所有者每年给予损失性补偿。具体补偿标准和办法由市林业部门制定方案报市政府批准后实施。
 第二十条 对生态保护区的保护管理做出显著成绩的单位和个人,由市政府给予表彰奖励。
 第二十一条 违反本规定有下列行为之一的,由市林业或水利等部门按各自的职责权限依法予以处理:
 (一)擅自移动或破坏生态保护区及重点保护区界碑、标志;
 (二)未经批准进入重点保护区或在重点保护区不服从生态保护区管理机构管理的;
 (三)在水库、溪间炸鱼、毒鱼、电鱼或违反规定在水库从事钓鱼、捕鱼等捕捞活动的;
 (四)使用船只在水库航行、停泊或作业的。
第二十二条 违反本规定,在重点保护区和一般保护区进行砍伐、猎捕、采集、挖掘、放牧、开垦、填塘、烧荒、取土、开矿、采石、挖泥、挖沙等活动的单位和个人,由市林业、水利或国土资源、环保、建设等有关部门根据职责权限,责令停止违法行为,限期恢复原状或者采取其他补救措施,并可以依照有关法律、行政法规规定给予行政处罚。
 第二十三条 违反本规定造成生态保护区重大污染或者破坏事故,导致公私财产重大损失或人身伤亡的严重后果,构成犯罪的,对直接负责的主管人员和直接责任人员依法追究刑事责任。
 第二十四条 妨碍生态保护区管理人员执行公务的,由公安机关依照有关治安管理规定给予处罚;情节严重,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
 第二十五条 生态保护区管理人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊,构成犯罪的,依法追究刑事责任;情节轻微、尚不构成犯罪的,由其所在单位或上级机关给予行政处分。
 第二十六条 本规定自2005年12月1日起施行,《中山市长江库区水源林自然保护区管理规定》(中府〔2003〕47号)同时废止。
                         

中山市人民政府
                     二○○五年十一月三十日

深圳市气象灾害预警信号发布规定

广东省深圳市人民政府


深圳市人民政府令
第103号

  《深圳市气象灾害预警信号发布规定》已于2001年6月29日经市政府三届三十次常务会议审议通过。现予发布,自发布之日起施行。 

市长:于幼军
二○○一年八月十九日


深圳市气象灾害预警信号发布规定

  第一条 为防御和减轻气象灾害,保护人民生命和国家、集体、个人财产安全,根据《中华人民共和国气象法》、《广东省台风、暴雨、寒冷预警信号发布规定》,结合我市实际,制定本规定。

  第二条 深圳市气象灾害预警信号(以下简称预警信号)由台风、暴雨、寒冷预警信号和强雷电、大风、高温警告信号等组成。

  预警信号是我市防御气象灾害的统一信号。

  第三条 预警信号由深圳市气象台(以下简称气象台)统一发布,其它任何单位和个人不得发布预警信号或同类信息。

  第四条 本市电视台、电台、121气象专线等传播媒体和通讯部门,应于收到由气象台直接提供的预警信号15分钟内,向公众传播预警信号。

  任何单位不得传播非气象台直接提供的预警信号。

  第五条 各种传播媒体应进行预警信号、减灾知识的宣传;各区、镇人民政府及有关部门应编印预警信号及防御措施宣传手册。

  第六条 预警信号可按区、镇等行政区域分别发布。各区、镇人民政府应当加强对灾害性天气监测系统、预报系统和防御系统的基础设施建设,提高本地的预警水平、播发质量和防御能力。

  第七条 本市各中小学校、港口码头、户外旅游景点等应当参照预警信号防御措施,结合本单位实际,制定气象灾害防御方案,并根据抢险救灾的实际需要,组织实施气象灾害防御方案。

  第八条 台风预警信号

  (一)白色台风信号

  图标: ;

  颜色:白色;

  含义:热带气旋48小时内可能影响本市。

  防御措施:

  1.各部门、各单位及时掌握台风动态;

  2.市民注意收听、收看有关媒体的报道,或通过121气象专线了解台风动态。

  (二)绿色台风信号

  图标: ;

  颜色:绿色;

  含义:热带气旋24小时内可能影响或已经影响本市,平均风力可达6-7级。

  防御措施:

  1.各部门、各单位做好防风准备,并通知户外、高空、港口码头及海上作业人员;

  2.市民需妥善安置易受台风影响的物品,确保安全。

  (三)黄色台风信号

  图标: ;

  颜色:黄色;

  含义:热带气旋12小时内可能影响或已经影响本市,平均风力可达8级以上。

  防御措施:

  1.中、小学和幼儿园停课,学校和幼儿园应指派专人负责保护到校的学生和入园的儿童;

  2.停止户外、高空、港口码头、海上作业;船舶停止进港,已入港的船舶应离开码头,进入避风锚地避风;

  3.各职能部门做好相关防御准备。

  (四)红色台风信号

  图标: ;

  颜色:红色;

  含义:热带气旋12小时内可能影响或已经影响本市,平均风力可达10级以上。

  防御措施:

  1.临时避险场所开放,危险地带人员撤离;

  2.市民应停留室内或安全场所避风。

  (五)黑色台风信号。

  图标:;

  颜色:黑色;

  含义:热带气旋12小时内可能影响或已经影响本市,平均风力可达12级以上。

  防御措施:

  除抢险救灾、医疗及保障居民基本生活必需的公共交通、供水、供电、燃气供应等特殊行业外,全市停业。

  第九条 暴雨预警信号

  (一)黄色暴雨信号

  图标: ;

  颜色:黄色;

  含义:6小时内,本市将可能有暴雨。

  防御措施:

  1.有关部门、单位通知易受暴雨影响的户外工作人员;

  2.市民注意收听、收看有关媒体的报道,或通过121气象专线了解暴雨消息。

  (二)红色暴雨信号

  图标: ;

  颜色:红色;

  含义:在刚过去的3小时内,本市部分地区降雨量已达50毫米以上,且雨势可能持续。

  防御措施:

  1.低洼、易受浸地区注意做好防涝工作;

  2.暂停易受暴雨侵害的户外作业。

  (三)黑色暴雨信号

  图标:;

  颜色:黑色;

  含义:在刚过去的3小时内,本市部分地区降雨量已达100毫米以上,且雨势可能持续。

  防御措施:

  1.中、小学和幼儿园停课,学校和幼儿园应指派专人负责保护到校的学生和入园的儿童;

  2.临时避险场所开放,危险地带人员撤离;

  3.各职能部门做好相关防御准备。

  第十条 寒冷预警信号

  (一)黄色寒冷信号

  图标:;

  颜色:黄色;

  含义:受北方冷空气影响,本市气温24小时内将要或已经降到10℃以下。

  防御措施:

  1.市民注意及时添衣保暖;

  2.有关单位做好防御寒冷天气的准备。

  (二)红色寒冷信号

  图标: ;

  颜色:红色;

  含义:受北方冷空气影响,本市最低气温24小时内将要或已经降到5℃以下。

  防御措施:

  1.各单位通知户外工作人员采取防寒措施。

  2.民政部门应采取措施,为户外确需援助人员提供必要帮助。

  (三)黑色寒冷信号

  图标: ;

  颜色:黑色;

  含义:受北方冷空气影响,本市最低气温24小时内将要或已经降到0℃以下。

  防御措施:

  紧急防御霜冻、冰冻。

  第十一条 强雷电警告信号

  图标: ;

  颜色:红色;

  含义:预计1小时内有强雷电发生,或强雷电正在影响并将持续一段时间。

  防御措施:

  1.停止各类户外易燃、易爆危险作业;

  2.定期检测雷电灾害防护装置,确保有效运行。

  第十二条 大风警告信号

  图标: ;

  颜色:红色 ;

  含义:预计3小时内,本市陆地平均风力将达6级(阵风9级)以上,或大风天气已经出现,并将持续一段时间。

  防御措施:

  1.停止高空及户外危险作业;

  2.港口、码头注意防风。

  第十三条 高温警告信号

  图标 ;

  颜色:红色;

  含义:预计本市最高气温24小时内将要或已经达到35℃以上。

  防御措施:

  1.注意做好人员的防暑工作;

  2.对户外作业人员应采取必要的防暑降温措施。

  第十四条 违反本规定,有下列行为之一的,由市气象主管部门责令改正,给予警告,可并处五万元以下罚款:

  (一)非法向社会发布气象灾害预警信号、公众气象预报的;

  (二)广播、电视、电信等媒体向社会传播非市气象台适时提供的气象灾害预警信号、公众气象预报的。

  第十五条 安装、使用不符合国家标准和规范的雷电灾害防护装置的,由市气象主管部门责令改正,给予警告;造成他人损失的,依法承担赔偿责任。

  第十六条 本规定自公布之日起施行。《深圳经济特区防洪防风规定》中规定的台风、暴雨预警信号同时废止。