抑制两极分化，基于房地产理想供需模型的法律调控
一、中国房地产调控的背景与法理依据 1
1.1中国房地产调控的背景 1
1.1.1、基尼指数高企，社会两极分化明显且存在继续扩大趋势 1
1.1.2、“按劳分配”丧失主体地位，按 “土地等资本要素”分配渐成主流 2
1.1.3、房地产的财富分配机制，正在放大我国的收入差距，使两极分化雪上加霜 2
1.2、中国房地产调控的法理依据 3
1.2.1、共同富裕是社会主义理想和“按劳分配为主体”的分配原则及社会主义的公平正义观念 3
1.2.2、《中华人民共和国宪法》第6条、第15条及第33条 6
二、基于理想的房地产供需模型下的房价合理性预测 6
2.1、理想的房地产供需竞争模型 6
2.2、理想房地产供需竞争模型下，各收入人群的需求呈梯度横向竞争形态 7
2.2.1、各收入人群的需求呈梯度横向竞争形态 7
2.2.2、随着各收入人群所处的收入层级的提高，形成相关住房市场的梯度退出机制 8
三、基于非理想的房地产供需模型下的当前房价的非理性上涨分析 8
3.1、非理想房地产供需竞争模型 9
3.2、非理想房地产供需竞争模型下，各收入人群的需求呈梯度纵向竞争形态 9
四、如何避免非理想房地产供需模型下的住房需求非理性竞争，促进住房价格回归合理水平 10
五、非理想的房地产供需模型下的房价非理性上涨的六种动力分析 10
5.1、动力1——货币流动性泛滥，货币贬值加剧，房地产市场成为大众实现自身财富保值增值的最佳选择 11
5.1.1、货币流动性泛滥，货币资产贬值加剧 11
5.1.2、CPI先是超过了1年期利率，很快又超过了5年期利率，中国正全面进入实际负利率时代 12
5.1.3、CPI居高不下，M2水涨船高的背景下，投资正逐步取代储蓄成为大众理财的第一选择 13
5.1.4、房地产战胜基金、股票等，成为大众投资首选 13
5.2、动力2——房市收益率惊人，热钱趋之若鹜 14
5.2.1、关于热钱的规模 14
5.2.2、热钱进入中国的原因——套利套汇投资（房地产）获利 15
5.3、动力3——国内购买力惊人，房地产消费、投资需求旺盛 17
5.3.1、改革开放三十余载，我国居民理论购买力显著提高 17
5.3.2、中国购买力的绝对不均衡分布，是中国的理论购买力最大化的转化为现实购买力的奥秘 17
5.4、动力4——刚性的消费需求为投机投资需求托底 18
5.4.1、城市化逐年加剧，城市人口逐年增加 19
5.4.2、家庭小型化加剧，家庭数量增加 20
5.4.3、中国首次购买房产人群年龄小龄化 20
5.4.4、婴儿潮跨入中年，改善性需求增加 21
六、抑制或延缓住房需求，减少住房的当期需求，防止住房需求的集中爆发，消解住房价格上涨动力 24
抑制两极分化，基于理想房地产市场供需模型的法律调控
一、中国房地产调控的背景与法理依据
1.1中国房地产调控的背景
1.1.1、基尼指数高企，社会两极分化明显且存在继续扩大趋势
图1：新中国成立以来我国社会形态变迁及趋势预测走势图
如图1所示，改革开放以前，我国的基尼指数基本保持在0.2一下，收入水平绝对平均，是典型的一字型社会，但是谁也不富裕，是典型的共同贫穷；改革开放以后，特别是进入80年代以后，随着我国分配制度的改革，我国的基尼指数不断提高，并在上世纪末突破了0.4的国际警戒线，收入差距逐年拉大，截至2010年，联合国《人文发展报告》中指出我国的基尼指数超过0.5，达到0.52，排在美日欧等众多发达资本主义国家之后，位列全球倒数第4，略好于三个最贫穷的南非国家。据国家统计局统计，职工平均工资最高的单个行业中，证券业、其他金融业和航空业的平均工资分别达到全国平均水平的6倍、5.1倍和2.6倍，具体工资分别为年薪17.21万、8.767万和7.58万。而金融、保险、石油、电力、电信、烟草等国有垄断企业的职工不足全国职工总数的8%，但工资及工资外收入总额却相当于全国职工总额的55%. 世界银行报告显示，美国的5%的最富家庭掌握了60%的财富，而中国则是1%的家庭掌握了全国41.4%的财富。据招商银行与贝恩管理顾问公司联合调查发布的《2009中国私人财富报告》显示，2008年，中国可投资资产1000万元人民币(不包括房产和企业价值)以上的高净值人群达到30万人，共持有可投资资产8.8万亿元。而当年全国城乡居民储蓄余额是21.8万元，千万富豪的财富占比为40.37%。2009年预计高净值人群将达32万人，可投资产超过9万亿元。
显然，社会主义中国跨入了“收入差距悬殊”的国家之列，并且呈现出L型社会的典型特征，极少数的人占有绝大部分的社会财富，与此同时，绝大部分的人分享极少分布的社会财富，具体表现为两极分化严重并呈加剧趋势。
1.1.2、“按劳分配”丧失主体地位，按 “土地等资本要素”分配渐成主流
全国总工会2010年4月发布的一个调研显示，我国国民收入分配格局中劳动者报酬占GDP的比重从1997年的55.4%降到了2007年的39.7%,降幅高达15.7个百分点，而企业盈余的占比则从21.2%升至31.29%的高水平。这无疑对我国“按劳分配为主体，多种分配方式并存”的分配制度构成了严重挑战。
据WIND资讯不完全统计，2010年上市的340多只新股中，持股市值上亿元的个人股东高达824位，且主要集中在中小板和创业板上，相当于平均每只新股上市就有2.4位亿万富翁产生。在《2009福布斯中国富豪榜》榜单中，前10位超级富豪中有5人从事房地产投资，其中3人的财富完全来自房地产领域；前40位巨富中，有19人从事房地产投资。“房地产业确实是中国富豪们的主要财富来源，”而在《胡润百富榜》上榜的行业中，房地产超过制造业、金融与投资业，高居第一。（12月28日《南方日报》）《2010中国亿万富豪调查报告》显示：”2010中国各省市亿万富豪排行榜”中广东有323亿万富豪上榜，其中101人涉足房地产；浙江308位亿万富豪上榜，其中105人涉足房地产；江苏有185位亿万富豪上榜， 其中37人涉足房地产。各地上榜的亿万富豪中，除北京之外，无一例外地涉及房地产的最多，累计占总人数的三分之一强。这表明资本市场，尤其是房地产市场已经成了社会财富分配的主要场所，按资本要素与土地要素分配则是该市场的主要特征。
广东省人民政府办公厅印发广东省企业信用信息收集和公开管理规定的通知
广东省人民政府办公厅
印发广东省企业信用信息收集和公开管理规定的通知
粤府办〔２００９〕１１４号
各地级以上市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构：
《广东省企业信用信息收集和公开管理规定》业经省人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向省经济和信息化委员会反映。
广东省人民政府办公厅
二○○九年十月十九日
广东省企业信用信息收集和公开管理规定
第一章 总 则
第一条 为规范政府行政部门公开企业信用信息行为，促进企业信用信息整合和共享，推进企业信用体系建设，根据《广东省企业信用信息公开条例》要求，结合本省实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于广东省行政区域内企业信用信息的收集、公开、共享和使用等行为。
本规定所称企业信用信息，是指各级人民政府行政管理部门和依法受权行使行政管理职能的组织（以下统称行政部门）依法履行职责中掌握的可用于了解、分析企业信用状况的信息。
第三条 信息化主管部门负责制定企业信用信息公开管理规范，统一企业信用数据标准，规划、指导和协调相关企业信用信息系统建设，对企业信用信息公开工作进行督促检查。
其他行政部门在各自职责范围内做好企业信用信息的收集、报送、更新、共享等工作。
第四条 省或地级以上市人民政府指定或委托的负责建立企业信用信息发布系统的单位或部门，统称为企业信用信息服务单位。
企业信用信息服务单位负责收集和整合企业信用信息，为行政部门提供信息共享及为社会提供信息查询服务。
县（市、区）人民政府根据实际情况，可以建立本级政府企业信用信息发布系统或将企业信用信息整合到地级以上市企业信用信息发布系统。
第二章 信息收集
第五条 以下信息，纳入企业信用信息收集范围：
（一）工商管理部门有关企业工商登记注册基本资料、年检情况、企业股权结构及工商行政处罚情况等信息；
（二）税务部门有关企业税务登记基本资料、企业纳税（包括是否欠缴、偷逃税款）情况、购领发票情况、纳税信用等级及税务行政处罚等信息；
（三）质监部门有关企业组织机构代码、强制性产品认证、名牌产品、质量监督检查结果及质监部门行政许可、行政处罚等信息；
（四）经济和信息化部门有关企业行政许可，企业技术创新、技术改造、资质认定、产品技术认定、经营管理及相关行政处罚等信息；
（五）外经贸部门有关对外贸易经营企业备案登记及变更情况、企业对外承包工程和劳务合作经营资格及年审结果、有关行政处罚情况等信息；
（六）统计部门有关企业违法统计及相关行政处罚等信息；
（七）国有资产监管部门有关国有企业资产变动及奖惩等信息；
（八）科技部门有关科技成果鉴定、高新技术企业认定及相关行政处罚等信息；
（九）知识产权部门有关企业专利获奖情况及相关行政处罚等信息；
（十）公安部门有关企业公共安全行政许可及相关行政处罚等信息；
（十一）建设、交通部门有关企业资质、工程建设质量或安全事故责任及相关行政处罚等信息；
（十二）国土资源管理部门有关企业用地、开发利用矿产资源及相关行政处罚等信息；
（十三）安全生产监管部门有关企业安全生产许可、生产安全事故及相关行政处罚等信息；
（十四）食品药品监管部门有关企业行政许可、质量检查结果及相关行政处罚等信息；
（十五）物价部门有关价格诚信建设及相关价格行政处罚等信息；
（十六）环保部门有关污染严重企业、环境污染事故及相关行政处罚等信息；
（十七）人力资源和社会保障部门有关企业用工、工资支付、社会保险基本情况及相关行政处罚等信息；
（十八）民政部门有关福利企业年检年审及相关行政处罚等信息；
（十九）农业、林业部门有关企业行政处罚情况信息；
（二十）海洋与渔业部门有关企业用海、海洋环境污染及相关行政处罚等信息；
（二十一）文化、出版、广电部门有关企业行政许可及相关行政处罚等信息；
（二十二）其他行政部门的相关企业信用信息。
第六条 行政部门应当根据第五条规定，制定本部门企业信用信息目录，标明信息名称、数据格式、信息来源、更新时限等，报送信息化主管部门，由信息化主管部门统筹制定企业信用信息收集和公开目录。
第七条 行政部门应当建立相关企业信用信息系统，将采集的企业信用信息进行电子化记录、存贮和利用，加强跨部门合作，提供有效服务。
第八条 建立企业信用信息月报制度。行政部门应当于每月15日前通过计算机网络向企业信用信息服务单位整理报送上月形成和变更的企业信用信息。具备条件的单位应当实时报送和更新数据。
第九条 企业可自主向企业信用信息服务单位报送信用信息。
企业自主申报信用信息的，应当保证所提供信息的真实性、准确性和完整性，向企业信用信息服务单位提交加盖本企业印章的书面材料，或通过电子身份认证的方式提供电子数据。
第十条 对所收集的企业信用信息，企业信用信息服务单位应当完整保存原始数据，不得擅自更改。
第三章 统一发布
第十一条 企业信用信息服务单位对所收集的企业信用信息，按照统一标准、平等披露的原则通过互联网向社会公开，涉及商业秘密和个人隐私的信息除外。
第十二条 企业信用信息按以下期限公开：
（一）企业的工商登记基本资料、税务登记基本资料、组织机构代码等基本信息公开至企业终止之日起满3年止；
（二）企业取得的行政许可情况、商标认定情况，以及企业强制性认证信息公开至有效期届满止；
（三）其他信息公开期限一般不超过3年。
（四）企业自主申报的信用信息，公开期限从其约定。
法律法规另有规定的，从其规定。
第十三条 对企业自主报送的信用信息，企业信用信息服务单位应当在发布时注明其来源，并附加企业原始申报材料电子版。
第十四条 公民、法人和其他组织可通过互联网免费查询公开的企业信用信息。
第十五条 企业信用信息服务单位应当对行政部门所提交的信息进行比对，发现信息不一致的及时通知信息提供单位。信息提供单位应当在10个工作日内进行核实，并将核实结果报送企业信用信息服务单位。
第十六条 信息提供单位对不一致信息的核实结果有争议的，由信息化主管部门协调处理。信息化主管部门可根据实际情况追溯到企业信用信息来源渠道予以修正，或对信息不一致情况作出相关说明。
第十七条 企业认为企业信用信息服务单位公开的本企业信用信息与企业实际情况不符时，可以向企业信用信息服务单位提出书面更正申请，并提供相关证据。
企业信用信息服务单位接到书面申请时，应当会同信息提供单位在10个工作日内进行核实，如属信息提供单位提供信息有误的应当立即予以更正；如属企业原因的，应当敦促企业尽快到相关部门办理变更或更正手续。
第十八条 信息提供单位逾期不答复，企业仍认为信息有错误的，企业信用信息服务单位应当将企业的异议报告作为企业声明记入企业信用信息发布系统。
第十九条 在信息不一致处理期间或异议处理期间，信息提供单位认为需要暂停公开该信息时，企业信用信息服务单位应当暂停对外提供该信息，直至相关处理结束。
第四章 共享使用
第二十条 行政部门可通过计算机网络共享企业信用信息发布系统所收集的企业信用信息，但不得将所获取的涉及商业秘密和个人隐私的信息披露或者提供给其他单位或个人。
第二十一条 企业信用信息服务单位应当按照客观、公正、中立、审慎的原则，加强企业信用信息的开发利用，为行政部门的相关管理活动提供决策参考。
第二十二条 行政部门应当根据实际情况，建立企业信用分类监管制度，并通过互联网向社会公示。
第二十三条 行政部门在日常监督管理以及开展行政许可、资质认证评定、表彰评优以及政府采购、对企业给予资金扶持等活动中，应主动查询企业信用信息。
第二十四条 行政部门对于信用良好的企业，给予以下鼓励：
（一）在法律法规允许的范围内，减少对其经营活动的日常监督检查和专项检查、抽查；
（二）法律法规和规章规定的其他鼓励。
第二十五条 行政部门对有不良信用记录的企业应当加强监督管理：
（一）加强日常检查或抽查；
（二）不授予该企业及其法定代表人、主要负责人有关荣誉或者称号。
法律法规和规章另有规定的，从其规定。
第五章 安全管理
第二十六条 行政部门应当加强企业信用信息系统的日常维护和安全管理，及时更新数据，保障信息系统正常运行，确保信息准确、有效。
第二十七条 企业信用信息服务单位应当严格按照国家保密规定管理企业信用信息发布系统，制定安全管理规章制度和信息发布规范，建立信息安全保护措施，确保信息公开和共享。
第二十八条 企业信用信息系统发生严重运行故障，信息系统功能、程序和数据遭到破坏，或者企业信用信息发生严重泄露的，有关单位应当在24小时内进行处理并报告信息化主管部门。
信息化主管部门接到报告后，应当立即会同保密、公安等部门进行处理。
第六章 监督和责任
第二十九条 信息化主管部门应当每年开展企业信用信息公开工作检查，对相关行政部门提供信息的数量、更新时效和使用情况进行评估，并公布评估结果和改进意见。
第三十条 行政部门提供和更新企业信用信息的情况，纳入政务信息资源共享电子纪检监察系统监察范围，逐步实行全过程监督。
第三十一条 行政部门及其工作人员违反规定未及时提供、更新企业信用信息，或者提供虚假企业信用信息的，由信息化主管部门责令改正；造成严重后果的，由信息化主管部门提请监察部门或本级人民政府给予书面通报批评，并依法追究责任人员的行政责任。
第三十二条 企业向企业信用信息服务单位申报虚假信息的，企业信用信息服务单位有权终止其自主申报资格，并将该行为记入企业信用信息发布系统。造成不良社会影响或其他严重后果的，由企业依法承担相应法律责任。
第三十三条 企业信用信息服务单位及其工作人员违反规定擅自披露或者泄露涉及商业秘密和个人隐私的企业信用信息，或者擅自对企业信用信息进行修改、删除的，由信息化主管部门责令改正；造成严重后果的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十四条 信息化主管部门工作人员在企业信用信息公开监督管理工作中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第三十五条 国家税务、海关、检验检疫、证券、银行、保险、电力、电信、邮政等驻粤机构和司法机关，参照本规定执行。
鼓励公共事业单位、行业协会、社会团体参照行政部门提供信息的内容及方式提供相关企业信用信息。
第三十六条 本规定自2009年11月1日起实施。