广东省惠州市人民政府


印发惠州市行政机关工作人员效能责任追究暂行办法的通知
惠府〔2006〕41号

各县、区人民政府，市府直属有关单位：
现将《惠州市行政机关工作人员效能责任追究暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。


惠州市人民政府
二OO六年五月十二日


惠州市行政机关工作人员效能责任追究暂行办法
第一章 总 则

第一条 为促进行政机关及其工作人员依法行政，提高行政效能，保障行政机关及其工作人员正确、及时、公正、高效行使职权，根据《中华人民共和国行政监察法》及其《实施条例》、《中华人民共和国公务员法》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 行政机关工作人员因故意或者过失不履行或不正确履行规定的职责，影响行政管理秩序和行政效率，贻误行政管理工作，或者损害行政管理相对人合法权益，给行政机关造成不良影响和后果等，情节较轻，依照法律、法规及其他规定可以不追究有关责任人员的纪律、法律责任的，应当追究其效能责任。
第三条 本办法适用于惠州市各级行政机关、受行政机关依法委托履行行政管理职责的组织和法律、法规授权的组织（以下统称行政机关）的工作人员。
第四条 效能责任追究坚持实事求是、有错必究，惩处与责任相适应，教育与惩处相结合的原则。

第二章 效能责任追究范围

第五条　行政机关在实施行政许可管理过程中，有下列情形之一，情节较轻的，追究有关责任人员的效能责任；构成违法违纪的，依照有关法律、法规及其他规定追究有关责任人员的纪律、法律责任：
（一）对符合法定条件的申请应予受理、许可而不予受理、许可的；
（二）受理或者不予受理申请,不出具加盖本机关专用印章和注明日期的书面凭证的；
（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式，未当场或在5个工作日内一次性清楚告知申请人补正的全部内容的；
（四）违法设立有偿咨询、培训、检测程序的；
（五）不予行政许可不书面说明理由的；
（六）无法定依据实施行政许可，或者违法设定行政许可事项实施行政许可的；
（七）不依照法定程序实施行政许可，或者违法设立行政许可程序实施行政许可的；
（八）在法定行政许可条件之外增设行政许可条件的；
（九）超越规定权限实施行政许可的；
（十）未在法定或者承诺时限内完成行政许可事项或者告知行政许可结果并颁发、送达行政许可证件的；
（十一）违法向申请人收取抵押金、保证金、许可费用，或向申请人提出购买指定商品、接受有偿服务的；
（十二）违法委托其他行政机关实施行政许可或准许中介机构、下属事业单位或者其他组织代行行政许可管理权的；
（十三）不按规定公开行政许可结果的；
（十四）对涉及两个以上部门实施的行政许可，不及时主动协调，相互推诿或拖延不办，或者本部门行政许可事项完成后不移交或拖延移交其他部门的；
（十五）作出行政许可决定前依法应当举行听证的行政许可事项，不举行听证的；
（十六）其他违反行政许可有关规定，贻误行政许可工作或者损害许可申请人合法权益的。
前款所称行政许可，是指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。
第六条 行政机关在实施税收、行政事业性收费等事项的行政征收管理过程中，有下列情形之一，情节较轻的，追究有关责任人员的效能责任；构成违法违纪的，依照有关法律、法规及其他规定追究有关责任人员的纪律、法律责任：
（一）无法定依据实施征收的；
（二）未经法定程序批准，擅自设立征收项目、扩大征收范围、改变征收标准的；
（三）未按法定项目、范围、标准、时限实施征收的；
（四）截留、私分或擅自开支征收款的；
（五）实施征收不开具合法收据或不使用法定部门制发的专用票据以及不据实、不按规定的内容填写票据的；
（六）不出示征收依据、征收许可证和有效资格证件实施征收的；
（七）未按规定时限将所收款项全额存入指定银行账户或缴入财政专户的；
（八）被征收单位或个人对征收有异议时，不告知法定救济权利和途径的；
（九）其他违反征收规定的行为。
第七条 行政机关在实施行政检查管理过程中，有下列情形之一，情节较轻的，追究有关责任人员的效能责任；构成违法违纪的，依照有关法律、法规及其他规定追究有关责任人员的纪律、法律责任：
（一）无法定依据实施检查的；
（二）无具体理由、事项、内容、对象实施检查的；
（三）不出示有效资格证件实施检查的；
（四）不按法定程序、时限实施检查的；
（五）不按法定权限或超越法定权限实施检查的；
（六）放弃、推诿、拖延、拒绝履行检查职责的；
（七）对检查中发现的违法行为隐瞒、包庇、袒护、纵容，不予制止和纠正的；
（八）违反规定损害被检查对象合法权益的；
（九）其他违反行政检查工作规定的。
第八条 行政机关在对违反行政管理秩序的行为实施行政处罚时，有下列情形之一，情节较轻的，追究有关责任人员的效能责任；构成违法违纪的，依照有关法律、法规及其他规定追究有关责任人员的纪律、法律责任：
（一）不具备行政处罚主体资格实施行政处罚的；
（二）没有法律依据或行政管理相对人违法事实不能成立实施行政处罚的；
（三）违法设立行政处罚的行为、种类或者改变行政处罚幅度的；
（四）违反法定程序进行处罚的；
（五）不填写预定格式、编有号码的行政处罚决定书，或不按规范制作行政处罚决定书的；
（六）不开具或不据实开具规定的罚没票据的；
（七）违法收取押金或者依法收取押金后不按规定时限作出处理决定或退还当事人的；
（八）违反有关规定，给公民人身或者财产造成损害、给法人或者其他组织造成损失的；
（九）应当依法移交司法机关追究刑事责任的不移交，以行政处罚代替刑罚的；
（十）玩忽职守，对应当予以制止和处罚的违法行为不予制止、处罚的；
（十一）未依法告知被处罚人法定救济权利、途径和期限的；
（十二）符合听证条件，被处罚人要求听证，应予组织听证而不组织听证的；
（十三）其他违反规定实施行政处罚的。
第九条　行政机关在执法过程中采取行政强制措施时，有下列情形之一，情节较轻的，追究有关责任人员的效能责任；构成违法违纪的，依照有关法律、法规及其他规定追究有关责任人员的纪律、法律责任：
（一）无法定依据采取行政强制措施的；
（二）违法限制公民人身自由的；
（三）违法对公民、法人和其他组织的财产采取查封、扣押、冻结、滞留等强制措施的；
（四）违反法定程序或者超越法定时限采取行政强制措施的；
（五）扣押财物不当场开具或不如实开具扣押财物的书面凭证的；
（六）使用、丢失或者损毁扣压的财物，给当事人造成损失的；
（七）违法采取行政强制措施致使公民、法人和其他组织人身权或者财产权益受到损害的。
第十条 行政机关在行政复议活动中，有下列情形之一，情节较轻的，追究有关责任人员的效能责任；构成违法违纪的，依照有关法律、法规及其他规定追究有关责任人员的纪律、法律责任：
（一）对符合条件的复议申请，应予受理无正当理由不予受理的；
（二）对不符合条件的行政复议申请，决定不予受理，不书面告知申请人的；
（三）不按照规定转送行政复议申请的；
（四）不按规定提出书面答复、不提交作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料或者阻挠、变相阻挠公民、法人或者其他组织依法申请行政复议的；
（五）自行向申请人和其他有关组织或者个人收集证据的；
（六）无正当理由，在法定期限内不作出复议决定的；
（七）不履行或者无正当理由拖延履行行政复议决定的；
（八）受理行政复议申请，向申请人收取费用的；
（九）在行政复议活动中徇私舞弊或者有其他渎职、失职行为的。
第十一条　行政机关在履行行政职责时，违反政务公开有关规定，有下列情形之一，情节较轻的，追究有关责任人员的效能责任；构成违法违纪的，依照有关法律、法规及其他规定追究有关责任人员的纪律、法律责任：
（一）未在办公场所明显位置悬挂办事示意图和公开办事流程的；
（二）不涉密的服务内容、办事程序、承诺时间、收费标准、监督渠道、办事结果未公开的；
（三）工作人员上岗未按规定佩带工作牌的；
（四）拒不实行政务公开或在政务公开中弄虚作假的；
（五）其他违反政务公开规定的。
第十二条 行政机关在处理行政内部事务时，有下列情形之一，情节较轻的，追究有关责任人员的效能责任；构成违法违纪的，依照有关法律、法规及其他规定追究有关责任人员的纪律、法律责任：
（一）对来文、来电、来函，未按规定签收、登记、审核、提出拟办意见，无正当理由未按规定时限报送领导批办的；
（二）无正当理由在规定时限内未能完成交办工作的；
（三）对属于职责范围内的事项推诿、拖延不办的；
（四）对不属于本单位职权范围或不宜由本单位办理的事项，不说明、不请示、不移送，置之不理的；
（五）公文办理中遇有涉及其他部门职权的事项，不与有关部门协商或协商不能取得一致，未报请上级领导或机关裁决，擅自作出决定的；
（六）未严格执行保密和文件管理规定，致使文件、档案、资料泄密、损毁或者丢失的；
（七）对外发文未严格核对文种、文号、格式、文字及加盖印章，导致严重后果发生的；
（八）未按行文规则对外发文，导致严重后果发生的；
（九）未经领导审定签发对外发文的；
（十）未按规定使用公章的；
（十一）其他违反内部行政管理制度贻误行政内部事务管理工作的。
第十三条 行政机关在履行其他行政管理职责时，有下列情形之一，情节较轻的，追究有关责任人员的效能责任；构成违法违纪的，依照有关法律、法规及其他规定追究有关责任人员的纪律、法律责任：
（一）未按法定的程序、权限、时限实施行政裁决、行政确认、行政救助、行政赔偿的；
（二）应履行行政裁决、行政确认、行政救助职责，而拒绝履行的；
（三）行政赔偿后，未依法责令应当承担责任的组织或者个人承担部分或全部赔偿费用的；
（四）面向社会直接受理业务的窗口单位的工作人员，在工作期间擅离岗位的；
（五）未按规定的礼仪要求执行公务，给行政机关造成不良影响的；
（六）对服务对象提出的问题或要求不理睬、不答复的；
（七）其他违反法律、法规、规章规定的行为。

第三章 效能责任划分与承担

第十四条 效能责任分为：直接责任、主要领导责任和重要领导责任。
第十五条 有下列情形发生的，承办人负直接责任：
（一）承办人未经审核人、批准人批准，直接作出行政行为，导致影响行政效能的不良后果发生的；
（二）承办人弄虚作假、徇私舞弊，致使审核人、批准人不能正确履行审核、批准职责，导致影响行政效能的不良后果发生的；
（三）虽经审核人审核、批准人批准，但承办人不依照审核、批准事项实施行政行为，导致影响行政效能的不良后果发生的；
第十六条 承办人提出方案或意见有错误，审核人、批准人应当发现而没有发现，或者发现后未予纠正，导致影响行政效能的不良后果发生的，承办人负直接责任，审核人负主要领导责任，批准人负重要领导责任。
第十七条 审核人不采纳或改变承办人正确意见，经批准人批准导致不良后果发生的，审核人负直接责任，批准人负主要领导责任。
审核人不报请批准人批准直接作出决定，导致影响行政效能的不良后果发生的，审核人负直接责任。
第十八条 批准人不采纳或改变承办人、审核人正确意见，导致影响行政效能的不良后果发生的，批准人负直接责任。
未经承办人拟办、审核人审核，批准人直接作出决定，导致影响行政效能的不良后果发生的，批准人负直接责任。
第十九条 领导指令、干预，导致影响行政效能的不良后果发生的，指令、干预的领导负直接责任。
第二十条 上级机关改变下级机关作出的行政行为，导致影响行政效能的不良后果发生的，上级机关负责人负重要领导责任。
第二十一条 经领导班子集体研究、决定，导致影响行政效能的不良后果发生的，决策人负主要领导责任，赞同人承担重要领导责任；未按规定议事、决策，导致影响行政效能的不良后果发生的，决策人承担直接责任。
第二十二条 经过听证作出的决定，批准人同意听证主持人的错误建议导致影响行政效能的不良后果发生的，听证主持人负直接责任，批准人负主要领导责任；批准人不采纳听证主持人的正确建议导致影响行政效能的不良后果发生的，批准人负直接责任。
第二十三条 复议机关违反规定改变原具体行政行为，导致影响行政效能的不良后果发生的，复议机关负责人负重要领导责任。
第二十四条 两人以上因故意或者过失，导致影响行政效能的不良后果发生的，按个人所起的作用确定责任。

第四章 效能责任追究方式

第二十五条 效能责任追究方式分为：
（一）责令作出书面检查；
（二）诫勉教育；
（三）通报批评；
（四）书面效能告诫；
（五）调离工作岗位和参加离岗培训；
以上追究方式可以单处或并处。
第二十六条 实施效能责任追究，应当分清直接责任、主要领导责任和重要领导责任，根据情节轻重、损害后果和影响大小，恰当处理。处理过程和结果应适当公开。
第二十七条 因行政机关工作人员的过错侵犯了公民、法人和其他组织的合法权益，造成损害并涉及赔偿的，依照《中华人民共和国国家赔偿法》的有关规定追究过错责任人的赔偿责任。
第二十八条 被追究效能责任的责任人有下列行为之一，应当从重处理：
（一）一年内出现两次以上应予追究效能责任的过错情形的；
（二）干扰、阻碍、不配合对其过错行为进行调查的；
（三）对投诉人、检举人、控告人进行刁难、打击、报复、陷害的。
第二十九条 被追究效能责任的责任人主动发现并及时纠正错误、未造成重大损失或不良影响的，可从轻、减轻或者免予追究效能责任。
第三十条 有下列情形之一的，不追究行政机关工作人员的效能责任：
（一）行政管理服务对象弄虚作假，致使行政机关工作人员无法作出正确判断的；
（二）行政管理服务对象不配合，致使行政机关工作人员无法正确履行职责的；
（三）法律、法规、规章和内部行政管理制度未作规定或规定不具体，致使行政机关工作人员理解错误的；
（四）出现意外或不可抗力因素致使不良后果发生的。

第五章 效能责任追究程序

第三十一条 对公民、法人和其他组织的投诉、检举、控告，受理机关应当及时审查是否属于受理范围，有无事实依据并在7个工作日内作出是否受理的书面决定。经审查有事实依据的，应当受理并安排人员调查核实；没有事实依据的，不予受理，有明确投诉人、检举人、控告人的，应当书面告知不予受理的理由。
第三十二条 决定进行调查的事项，应当在30日内调查处理完毕。情节复杂的，经本机关负责人批准，可延长20日。法律、法规、规章另有规定的，从其规定。
第三十三条 投诉人、检举人、控告人对不予受理决定不服，或认为不便向效能责任人员所在机关提出投诉、检举、控告的，可向监察机关提出。
监察机关收到投诉、检举、控告后，应当责成有关行政机关及时处理或者直接受理。对行政机关领导班子成员的投诉、检举、控告，应当由同级监察机关办理。
监察机关直接办理的投诉、检举、控告，涉及行政纪律处分的，依照《中华人民共和国行政监察法》的有关规定办理。
第三十四条 对行政机关及其工作人员追究效能责任，按照干部管理权限由责任人所在单位或上级主管机关作出处理决定。
第三十五条 宣布效能告诫决定时，作出处理决定的行政机关应指派不少于两名工作人员与被效能告诫的对象谈话，指出其存在问题，并下达《效能告诫书》。《效能告诫书》的格式由市监察机关统一制定。
第三十六条 效能告诫的告诫期为3个月。告诫期满后被告诫人应写出整改情况报告，经作出效能告诫处理决定的机关审核，确认已改正的可按期解除告诫，并下达解除效能告诫通知书；仍不改正的，应延长告诫期，延长期为3个月。在告诫期内，因效能责任问题再次被投诉的，查证后应当从重追究效能责任。
第三十七条 行政机关工作人员在同一年度内被效能告诫一次的，当年年度考核不能确定为优秀等次；同一年度内被效能告诫两次的，当年年度考核应确定为基本称职；同一年度内被效能告诫三次及以上的，当年年度考核应确定为不称职，并予以调整工作岗位和参加离岗培训。
第三十八条 效能责任人对处理决定不服的，可以自收到处理决定之日起30日内向作出处理决定的机关提出复核, 对复核决定仍不服的，可在收到复核决定之日起30日内向监察机关或者作出该复核决定的机关的上级主管机关提出申诉；效能责任人也可以直接向监察机关或者作出该处理决定的机关的上级主管机关提出申诉。受理机关应当在收到书面复核或申诉申请之日起30日内作出书面处理决定，并书面通知复核人或申诉人。法律、法规对复核、申诉程序另有规定的，从其规定。
复核、申诉期间不停止效能告诫的执行。
第三十九条 对效能责任人作出的处理决定应存入本单位文书档案，并依照干部人事管理权限，报送同级监察机关、组织和人事部门备案。

第六章 附 则

第四十条 本办法所称不履行职责，包括拒绝、放弃、推诿、不完全履行职责等情形；不正确履行职责，包括无合法依据以及不依照规定程序、规定权限和规定时限履行职责等情形。
本办法所称批准人，是指行政机关单位正职及副职领导人；审核人，是指行政机关内设部门正副职领导人；承办人，指行政机关具体承办行政管理事项的工作人员。但依照行政机关内部管理分工规定或者经授权，由本机关其他行政管理工作人员行使批准权、审核权的，具体行使批准权、审核权的人员为批准人、审核人。
本办法所称直接责任，是指行政机关工作人员在其职责范围内，不履行、不正确履行职责，直接对影响行政效能的行为及其后果起决定性作用，应当承担的责任；主要领导责任，是指行政机关工作人员对直接主管的工作不负责任，不履行、不正确履行职责，对影响行政效能的不良后果负直接领导责任；重要领导责任，是指行政机关工作人员在其职责范围内，对应管的工作或参与决定的工作，不履行、违法履行或不当履行法定职责，对影响行政效能的不良后果负次要领导责任。
第四十一条 中央和省垂直管理的驻惠单位可参照本办法执行。
第四十二条 本市各级行政机关（含参照公务员管理单位）应当依照本办法有关规定，结合本单位工作实际，制定本单位效能责任追究的具体实施办法。有关单位已制定相关行政效能责任追究制度的，应当依照本办法有关规定予以修改和完善。本办法未作具体规定的，各单位可根据本单位工作实际作出补充规定。
第四十三条 本办法自发布之日起施行。


江西省人大常委会


江西省城市居住小区物业管理条例
江西省人民代表大会常务委员会



（1998年12月18日江西省第九届人民代表大会常务委员会第六次会议通过）

第一章 总 则
第一条 为加强和规范城市居住小区（以下简称居住小区）的物业管理，保障业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造安全、优美、舒适、文明的居住环境，根据有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于在本省行政区域内的居住小区物业管理活动，以及对其实施的监督管理。
第三条 本条例所称物业，是指居住小区内各类房屋和共用设施设备等。
本条例所称业主，是指居住小区物业的所有权人。
本条例所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
本条例所称物业管理企业，是指接受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。
第四条 城市新建居住小区和共用设施设备齐全的原有居住小区，应当实行物业管理。
共用设施设备不齐全的住宅相对集中的居住区，由所在地人民政府组织整治，创造条件逐步实行物业管理。
居住小区的范围，由所在地人民政府房产行政主管部门（以下简称所在地房管部门）按照住宅与共用设施设备的相关情况划定。
第五条 居住小区物业管理实行业主自治管理和物业管理企业专业化有偿服务相结合的原则。
第六条 县级以上人民政府房产行政主管部门（以下简称县级以上房管部门）是本行政区域内居住小区物业管理的行政主管部门，负责组织实施本条例并对行政区域内的物业管理进行监督管理。
市政、绿化、公安（消防）、市容环境卫生、价格、工商行政管理等有关部门及供水、供气、供电等企业应当按照各自的职责分工和本条例规定，密切配合，共同做好物业管理的有关工作。
城市居民委员会和公安派出所依法对居住小区物业管理进行指导监督。

第二章 居住小区物业管理分工
第七条 居住小区内共用的道路和排水设施的日常养护和维修管理，由物业管理企业负责；属于城市道路和公共排水设施的由市政管理部门负责。
第八条 居住小区内绿化建设由开发建设单位负责；共用的绿地、园林设施等日常养护和维修管理，由物业管理企业负责并接受园林绿化管理部门的指导监督。
第九条 居住小区规划用地内道路、住宅楼周围及绿地、楼道等公共环境的清扫保洁，由物业管理企业负责。
居住小区内共用的厕所、化粪池、垃圾站（箱、道）等环境卫生设施的日常养护和维修管理由物业管理企业负责；厕所、化粪池的清掏、清运工作由市容环境卫生管理部门负责；生活垃圾由物业管理企业负责收集到垃圾中转站，清运工作由市容环境卫生管理部门负责。
第十条 高层楼以楼内供水泵房总计费水表为界，多层楼以楼外自来水表井为界，界限以外（包括计费水表）的供水管线及设备，由供水企业负责维修管理；界限以内（包括水表井至用户）的供水管线及设备由物业管理企业负责维修管理。
第十一条 居住小区内供电线路、供气线路、消防器具设施、路灯等，属于共用设施设备的，由物业管理企业负责维修管理；属于公共部分的，分别由供电、供气企业和管理消防、路灯的部门负责维修管理。
第十二条 供水、供电、供气企业应当对居民用水、用电、用气装表计量，一户一表，以户结算，并按照规定定期抄表。
供水、供电、供气等企业可委托物业管理企业代收相关费用。

第三章 业主自治管理
第十三条 公有住宅出售建筑面积达到30％以上或者新建商品住宅出售建筑面积达到50％以上的居住小区，应当设立业主委员会。业主委员会由所在地房管部门会同住宅出售单位组织召开业主大会或者业主代表大会选举产生。
第十四条 业主大会由居住小区内全体业主组成；业主人数较多的，每栋应当按住户比例推选业主代表，组成业主代表大会。
业主大会或者业主代表大会，应当有过半数业主或者业主代表出席。业主大会或者业主代表大会作出的决定，应当经全体业主或者业主代表过半数通过。
业主委员会每年至少召开1次业主大会或者业主代表大会；遇有特殊情况，经15％以上业主或者业主代表提议，业主委员会应当就所提议题召开业主大会或者业主代表大会。
业主大会或者业主代表大会应当邀请居民委员会和使用人代表列席。
第十五条 业主大会或者业主代表大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会成员；
（二）审议通过业主公约和业主委员会章程；
（三）听取并审议业主委员会工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定，监督业主委员会工作；
（四）决定选聘或者解聘物业管理企业；
（五）听取和审议维修基金预决算的报告，监督维修基金的使用；
（六）决定物业管理的其他重大事项。
业主大会或者业主代表大会制定的业主公约和业主委员会章程不得与法律、法规和规章相抵触。
第十六条 业主委员会是在居住小区内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向所在地房管部门备案：
（一）成立业主委员会登记申请书；
（二）业主委员会成员名单；
（三）业主委员会章程。
第十七条 业主委员会成员应当由业主担任。业主委员会成员不得少于5人，人数为单数。业主委员会由主任、副主任和委员组成。
业主委员会每届任期3年。
第十八条 业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
（一）召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；
（二）拟定业主公约草案和业主委员会章程草案；
（三）执行业主大会、业主代表大会选聘或者解聘物业管理企业的决定，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；
（四）审议物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；
（五）定期检查监督物业管理企业代管的维修基金的使用情况；
（六）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
（七）监督共用设施设备的合理使用；
（八）业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。
业主委员会应当按照其章程的规定定期召开会议，会议必须有过半数成员出席，作出决定应当经全体成员过半数通过。

第四章 居住小区物业管理服务
第十九条 物业管理企业应当按照有关规定向省或者国家建设行政主管部门申领物业管理资质证书。
物业管理企业应当按照资质管理规定的范围，从事物业管理服务活动。
第二十条 物业管理企业从事物业管理服务，应当与业主委员会签订物业管理服务合同。
在物业管理服务合同中，当事人应当约定物业管理服务的下列事项，并根据收费标准约定各项服务的收费：
（一）房屋建筑共用部位的日常养护和维修管理；
（二）共用设施设备的日常养护和维修管理；
（三）保洁服务；
（四）保安服务；
（五）业主或者使用人委托的其他服务事项。
第二十一条 物业管理企业应当按照下列要求提供物业管理服务：
（一）按照国家规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施物业管理；
（二）在房屋使用前，将住宅的共用部位和共用设施设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；
（三）受业主委员会的委托，代管维修基金，按照业主委员会审定的财务预算使用维修基金；
（四）经常对居住小区进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设施设备进行日常养护；
（五）发现住宅的共用部位、共用设施设备损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修；
（六）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；
（七）做好物业管理费用收支的各项帐目，妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册；
（八）6个月公布1次物业管理服务费、维修基金的使用情况，接受业主和业主委员会的监督；
（九）定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；
（十）发现违反本条例或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政主管部门报告；
（十一）按照物业管理服务合同约定的要求，做好其他管理服务事项。
第二十二条 物业管理服务收费，应当遵循合理、公开、公平以及与管理水平相适应的原则。
第二十三条 在制定物业管理公共性服务收费和专项服务收费的具体标准时，价格管理部门应当会同房管部门实行价格听证制度。
第二十四条 物业管理服务收费包括下列项目：
（一）公共性服务收费，实行政府定价，用于为业主、使用人提供的住宅共用部位、共用设施设备的日常养护和保洁、保安等具有公共性的服务；
（二）专项服务收费，实行政府指导价，用于电梯、转供电、二次供水等房屋设备运行服务所需的费用；
（三）特约服务收费，实行经营者自主定价，用于物业管理企业为业主、使用人个别需求提供的特约服务。
第二十五条 物业管理企业收费的项目和标准应当公布。已按照本条例规定向业主、使用人收取物业管理服务费用的，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
物业管理服务费用经约定可以预收，但预收期限不得超过3个月。
未受业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行提供服务收取费用的，业主和使用人有权拒付。
第二十六条 物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后的10日内向业主委员会办理下列事项，并报所在地房管部门备案：
（一）对预收的物业管理服务费用按实际使用结算，多收的部分予以退还；
（二）移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；
（三）移交业主共有的房屋、场地和其他财物。
第二十七条 居住小区开发建设单位应当做好前期物业管理工作，保修期内的维修费用由开发建设单位承担。前期物业管理动用维修基金，必须事先经所在地房管部门审核。
前款所称前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。
第二十八条 居住小区经综合验收合格后，开发建设单位应当将下列工程资料移交给业主委员会并报城市建设档案馆存档：
（一）居住小区规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑结构、设备竣工图；
（三）管线竣工图；
（四）其他物业管理所需的资料。
新建居住小区未经综合验收或者综合验收不合格的，不得交付使用。
第二十九条 住宅开发建设单位应当按照规定提供必需的物业管理服务用房，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有，有偿提供给物业管理企业使用，其收益的使用由业主委员会决定。

第五章 物业的使用
第三十条 物业使用中禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；
（二）占用、损坏住宅的共用部位、共用设施设备或者擅自移装共用设备；
（三）在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；
（四）乱设摊点、乱设集贸市场；
（五）乱倒垃圾、杂物；
（六）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱刻画；
（七）排放或者堆放有毒有害物质，堆放易爆物品或者发出超过环境保护规定标准的噪声；
（八）违法违章从事生产、经营、加工、养殖等活动；
（九）法律、法规禁止的其他行为。
第三十一条 业主或者使用人装修住宅，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。
物业管理企业发现违反本条例第三十条规定的行为，应当劝阻制止，并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会，并报有关行政管理部门依法处理。
第三十二条 业主或者使用人不得擅自改变住宅的使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，并依法办理审批手续。
居住小区按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变使用性质。
第三十三条 住宅的共用部位、共用设施设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。
因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责赔偿。
第三十四条 任何单位和个人不得占用居住小区内的区间道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘区间道路、场地的，应当与业主委员会签订协议，并在约定的期限内恢复原状。
除执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫、殡葬等特种车辆外，机动车辆在居住小区内停放规定，由业主委员会决定。设有固定停车场所和管理服务人员的，其车辆停放收费按价格管理部门核定的标准执行。车辆停放的收益应当纳入维修基金。
第三十五条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后，方可按有关规定办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会签订协议，并支付设置费用。收取的费用应当纳入维修基金。

第六章 物业维修经费
第三十六条 在公有住宅和新建居住小区住宅出售的同时，应当设立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（简称维修基金）。
属公有住宅出售的，由公有住宅售房单位按多层住宅不低于售房款的20％，高层住宅不低于售房款的30％提取维修基金；购房者按购房款2％的比例向售房单位缴交维修基金。
新建居住小区商品住宅销售时，购房者应当按购房款2％的比例向售房单位缴交维修基金。
第三十七条 维修基金应当在银行专户存储，专款专用。
维修基金明细户应当按单幢住宅设置，按户核算。
第三十八条 维修基金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，不得挪作他用。
第三十九条 维修基金的使用，由物业管理企业提出年度财务预算，经业主委员会审定后实施。
住宅共用部位、共用设备大修、更新、改造的费用，由整幢住宅的业主共同承担。
共用设施大修、更新、改造的费用，由居住小区内全体业主共同承担。
住宅的共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
住宅自用部位、自用设备的维修、更新费用，由业主承担。
维修基金不足时，经业主委员会决定，按业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。
第四十条 业主转让住宅时，其维修基金帐户中剩余部分的费用不予退还，随房屋所有权同时过户。

第七章 投 诉
第四十一条 县级以上房管部门应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主、使用人和物业管理企业对违反本条例规定行为的投诉。
第四十二条 房管部门受理投诉后，应当进行调查、核实，并自受理投诉之日起30日内答复投诉人。
投诉人对房管部门的答复有异议的，可以向上一级房管部门提出复核要求。上级房管部门应当自受理之日起30日内，将复核意见答复投诉人。
第四十三条 投诉内容涉及其他部门或者企业职责范围的，房管部门应当自受理之日起5日内，移送有关部门处理，并书面告知投诉人。

第八章 法律责任
第四十四条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定违反本条例规定的，由房管部门责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第四十五条 违反本条例规定，有下列情形之一的，由房管部门责令限期改正，处2000元以上2万元以下罚款：
（一）未取得物业管理资质证书从事物业管理的；
（二）超越物业管理资质证书等级从事物业管理的。
前款第（二）项所列行为拒不改正的，可以吊销其资质证书。
第四十六条 违反本条例规定，新建居住小区开发建设单位未将工程资料移交或者报送存档的，由房管部门责令限期改正，逾期不改正的，处1000元以上1万元以下罚款。
第四十七条 违反本条例规定，有下列情形之一的，由房管部门责令限期改正，处1万元以上5万元以下罚款：
（一）新建居住小区开发建设单位未进行前期物业管理或者擅自动用维修基金的；
（二）居住小区未经综合验收或者验收不合格交付使用的；
（三）新建居住小区开发建设单位或者公有住宅售房单位未设立维修基金的。
前款第（二）项所列行为情节严重的，可吊销开发建设单位资质证书。
第四十八条 违反本条例规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，由财政部门和房管部门按章处理。情节严重的，依法追究直接负责的主管人员和其他责任人员的行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十九条 违反本条例第二十一条规定，物业管理企业不履行物业管理服务合同约定的，业主或者使用人都有权向业主委员会或者房管部门投诉，业主委员会或者房管部门有权予以制止并责令其限期改正，情节严重的，有权解除委托管理合同；造成业主、使用人损失的，应当承担赔
偿责任。
业主或者使用人违反业主公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约的，业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。
业主或者使用人未按物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可以按日加收应交纳费用3‰的滞纳金或者按照约定加收滞纳金。
第五十条 违反本条例第二十四条、第二十五条、第三十条、第三十二条、第三十四条规定的，由有关行政管理部门按照各自职责和相关法律、法规的规定处罚。
第五十一条 房管部门及其工作人员未按本条例规定履行职责，管理不力，严重影响本行政区域居住小区物业管理的，依法追究直接负责的主管人员和其他责任人员的行政责任；玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十二条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人在法定期限内既不申请复议也不提起诉讼，期满又不履行义务的，由作出具体行政行为的行政管理部门依法申请人民法院强制执行。

第九章 附 则
第五十三条 本条例有关专业用语的含义：
（一）自用部位，是指1套住宅分户门内的空间及其室内墙面和天井、庭园等部位；
（二）自用设备，是指1套住宅内部的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备；
（三）共用部位，是指1幢住宅内部，建设费用已分摊进入住房销售价格的由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面、屋顶等部位；
（四）共用设备，是指1幢住宅内部，建设费用已分摊进入住房销售价格的由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防器具等设备；
（五）共用设施，是指居住小区内，建设费用已分摊进入住房销售价格的由业主、使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、路灯、消防设施、排水管道、窖井、化粪池、垃圾站（房）、公益性文体设施等设施；
（六）房屋承重结构，是指住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等。
第五十四条 大厦写字楼、商住楼、别墅区、工业区及其他非居住房屋的物业管理参照本条例执行。
第五十五条 本条例自1999年3月1日起施行。



1998年12月18日