近代思想家黄宗羲在《原君》中曾经尖锐地指出：“有生之初，人各自私也，人各自利也。”因此，出于经济利益的考虑，一物二卖的行为也就不难理解。自有买卖交易以来，多重买卖的现象一直屡见不鲜，古今皆然。在法理上，多重买卖是指出卖人以某一特定不动产或动产为标的物先后与多个买受人签订买卖合同，从而产生的数个买卖合同皆以同一动产或不动产为标的物的法律现象。多重买卖一般会出现两个问题：一是出卖人与数个买受人分别订立的多个买卖合同的效力如何；二是如果多个合同均有效，何人有权获得该标的物。多重买卖问题，在中国古代同样存在，而且由于古代买卖自身的复杂性，导致典、当和卖中的多重交易更为繁杂，最为常见的多重买卖出现在土地的交易当中。

　　唐宋以来，契约在财产买卖中就被普通民众大量使用，逐渐也形成了一些买卖交易的习惯性规范。在民间的买卖契约惯例中，多重买卖的问题主要通过追夺担保等方式解决，即通过约定保护当前契约中买受者的权利，如果有另外的“买受者”，则由卖方通过“充替”等方式，赔偿当前买受者的损失。后唐清泰三年（936年）敦煌百姓杨忽律哺卖舍契中约定，如果所卖宅舍有其他人来论争权利的，“一仰忽律哺抵当”，也就是由卖方承当全部责任，与买方无涉。清嘉庆二年（1797年）陕南百姓齐士奇及沈浩卖地文约中，同样约定，如果日后有房亲户内及里长亲疏人等“异言”，“总在齐人一身永耽”，也同样由卖方承担责任。通过买卖契约中“追夺担保”的惯例，可以有效地预防卖方追逐私利而重复买卖，即使出现类似情况，也可以通过“充替”、赔偿等交易惯例进行解决。

　　在传统中国的立法中，同样严格约束重复买卖的行为。传统买卖法原理中，契约的交付就意味着标的物的转移，法律上也禁止两度处分或重复典卖等行为，对之要视同盗窃犯起诉、处罚。类似的立法规定，在宋代即已出现，《宋刑统》“典卖指当论竞物业”中规定：“应有将物业重叠倚当者，本主、牙人、邻人并契上署名人，各计所欺人入己钱数，并准盗论。”（《宋刑统》卷十三）到了清代，《大清律例》中亦规定“若将已典卖他人田宅，朦胧重复典卖者，以所得价钱计赃准窃盗论，免刺，追价还后典买之主，田宅从原典买主为业。”可见在立法中，显然不止将其作为一种民事经济行为，而从道德、甚至犯罪的角度，对其做出了刑法上的评价，要受到严厉惩处。并且，所涉不动产归“原典买主”，保护第一典买人之权益。

　　虽然历代立法禁止重复买卖，并对重复买卖的法律处分有着明确的规定，但在民事司法实践中，有时处理则比较灵活，在“巴县档案”中有一份清代的“一田三当“的审理记录，案情大意是：

　　乾隆四十八年（1783年），巴县百姓张元碧、张显明等典买入罗继盛弟兄田业一份，前后共立有三份典当契约，但该田仍由罗继盛以租佃的方式耕种，张元碧、张显明只是占房屋居住。后来，罗继盛等将佃业转当与张天玉叔侄，罗继盛弟兄搬居至贵州省，先后身故，余有子侄罗久和等，仍居贵州省。张天玉等又将此田业转当与罗有贵弟兄。张元碧等眼见其当价无着，于是告上县衙。经审理查明，张元碧等所当罗继盛之田业，当约三纸朗存，但主审官员认为，罗有贵、罗有荣已向张天玉等用价赎转，自应归清当价，以免再生纠葛。于是断令罗有贵弟兄代罗继盛子侄罗久和等，先归还张元碧旧当价钱五十六千二百文，揭回继盛当约存据，待罗久和等回家，再为凭证清标。其田即归罗有贵等耕栽。罗有贵、罗有荣随即甘结，待秋收后措钱交清。张元碧等亦情甘领价，迁搬遵结了案。

　　可以看出，在该案处理中，主审官员采取了实际“交付主义”的裁判思路，以田产实际占有者为最终权利人。当然，该案处理应该说未严格依照清代律例，而是以一种更为灵活的方式，由第三典买人，本案中即罗有贵代典卖人返还先典买人价款，并取得土地使用、受益等财产权益，待从原典卖人追回“当价钱”后，再返还后典买人。其司法的逻辑在于，最终处理完全是着眼于现实的，实际的占有，而不是仅从典当契约的形式上看谁更符合法定的财产权，也不是机械地套用官方律例的规定，对第一权利人，即原典买主，可以通过归还当价的方式补偿损失，而不需要通过“业”的实际转移，因为土地耕作是一个较为长期的过程，保护土地的实际占有与使用，也就很好地保证了农耕秩序。

　　总而言之，无论在民间买卖契约的惯例当中，还是在官方立法与司法中，对重复典卖，均是更注重从实质的角度保护实际占有、使用人的权益，并采取一种法律与伦理道德紧密联系的思路，维护交易诚信者的合法权益，惩罚不守诚信的重复买卖者。这实际上体现了中国传统法文化中法律伦理化，以及追求实用主义效果的基本倾向。

　　在当代，对于类似一物二卖等多重买卖行为，尽管社会一般观念仍延续了中国传统买卖法的思路，即认为，出卖人失信背义，应保护第一买受人，惩处不守诚信的重复买卖人。但是，现代买卖合同法的学说和判例主流观点却截然不同，反而认为第二买卖合同的效力并不因第一买卖合同存在本身而受影响。若第二买受人先完成登记，同样可取得标的物所有权。最高人民法院2012年新颁布买卖合同司法解释，确定“支付价款优先，合同成立在先说，以及交付的效力优先于登记”等标准，一些研究认为：一方面普通动产的多重买卖中，出卖人为求私利，不顾诚信，固然可恨。但“买卖合同司法解释”第9条为了维护诚信，防止多重买卖，不顾基本的债权平等原则，任意剥夺出卖人的自主决定权，采取支付价款优先和合同成立在先说，也值得商榷。在船舶、航空器、机动车等多重买卖中，登记的效力应优于交付，如数个买受人均要求实际履行，法院应按照下列标准：登记与否，交付与否，登记优先于交付。当代这些司法实践及学理观点，一个基本的出发点在于债权形式主义，这也是我国当代物权法所采取的基本原则。按照这样的理论，买卖当事人的德行、价款交付的实际等不再是首要考虑的问题，形式上的债权及物权转移成为关键。因此，登记效力优先等规则自然导出。世易时移，中国传统买卖法中对重复买卖完全的实质主义处理思路，也许并不符合当今的法治现实以及更复杂的市场交易需求，但是完全从形式主义法律的角度去解决重复买卖问题，忽略其道德、实际效果等问题，恐怕也未必十分妥适。就此而言，新的买卖合同司法解释其实不乏可取之处。当然，更好的方式是充分照顾到中国传统买卖法律文化，可以兼顾法律之形式理性及其对伦理道德的导向作用，例如对于目前房屋等不动产一物二卖问题，实践中可采取“违约的损害赔偿”救济方式，将出卖人转卖获利的差价推定为买受人所受损害的规则。类似这样的思路，不仅在形式上实现了债权的平等性，维护了登记的公示公信效力，而且可以有效地限制了多重买卖中的不诚信行为，剥夺了其不当获利，不失为是一种兼顾形式主义与实质主义法律的更优方式。尽管这一思路的基本逻辑完全是现代化的，但就其实质言，与前述清代对“一物三当”的民事司法处理方式，显然具有某些一致性。而这样的方式，正与当代民法与司法裁判的主流观点形成对照。

　　（作者单位：陕西省社会科学院政法所）
广东省梅州市人民政府办公室


梅市府办〔2006〕26号




关于印发梅州市房地产税收征收管理办法的通知


各县（市、区）人民政府，市府直属和中央、省属驻梅有关单位：


《梅州市房地产税收征收管理办法》业经市政府同意，现印发给你们，请认真按照执行。




梅州市人民政府办公室


二〇〇六年六月十二日




梅州市房地产税收征收管理办法


第一条 为加强房地产的税收征收管理，规范房地产税收的征收和缴纳行为，防止税收流失，根据《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。


第二条 凡在我市范围内房地产转让或承受土地、房屋权属的单位和个人（包括企业、机关、事业单位、社会团体、军事单位及其他组织、个体工商户和其他有纳税义务的个人，以下简称纳税人），应遵守本办法。


第三条 本办法所称的房地产转让，是指房地产权利人通过买卖或其他合法方式将房产（包括各种性质的房屋、建筑物、构筑物、土地附着物及配套设施）的所有权或土地使用权有偿转移给他人的行为。单位赠与不动产的行为视同销售不动产的行为。


本办法所称承受土地、房屋权属的行为，是指纳税人以国有土地使用权出让、土地使用权转让（出售、赠与和交换）、房屋的买卖、赠与、交换以及以投资、入股、抵债、获奖、预购或预付集资建房款或以其他方式事实上承受土地使用权、房屋所有权的行为。


第四条 房地产转让或承受土地、房屋权属的，应依照有关税收法律、法规的规定，向主管税务机关缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、土地使用税、房产税、印花税、个人所得税、企业所得税、契税、耕地占用税等税收。


第五条 从事房地产开发经营的企业，应自领取营业执照之日起三十日内，持有关证件向办证主管税务机关申报办理税务登记。税务机关审核后发给税务登记证件。


第六条 房地产转让或承受土地、房屋权属应缴纳的各项税收，分别到下列税务机关申报缴纳：


（一）营业税、土地增值税应在不动产、土地所在地的主管税务机关申报纳税；


（二）印花税应在书立或领受合同、书据所在地的主管税务机关申报纳税；


（三）个人所得税应在取得所得的所在地的主管税务机关申报纳税；


（四）企业所得税应在企业机构所在地的主管税务机关申报纳税；


（五）契税、耕地占用税应在土地、房屋所在地地方税务部门申报纳税；


（六）房产税应在房产所在地的主管税务机关申报纳税。


第七条 纳税人转让房地产时，必须按照规定如实向受让人开具由市地方税务局统一印制的《梅州市房地产销售发票》，并依法缴纳各项税款。


地方税务机关征税后应出具完税证明。


第八条 纳税人签订土地使用权、房屋权属转移合同或取得具有土地使用权、房屋权属转移合同性质的凭证后，应在法律、法规规定或者税务机关依照法律、法规的规定确定的申报期限内如实申报转让价格，按转让房地产取得的全部价款和价外费用依法向负责征收管理的地税机关申报缴纳房地产各项税费。


第九条 纳税人享受有关法律、行政法规规定的减税、免税待遇的，在减税、免税期间应当按照有关规定办理纳税申报。减税、免税的具体办法和程序，按有关规定执行。


第十条 纳税人应凭税务征收机关出具的发票及完税证明，到国土、房管部门办理土地使用权证书或相关用地批准文件、房地产权属登记或变更登记。凡未能提供发票及完税证明的，国土、房管部门不得给予办理。


第十一条 地方税务机关与发展和改革、建设、规划、国土、房管、金融等相关部门应加强协作，并建立如下房地产立项、投资销售、转让、赠与、交换等信息通报、协税护税机制：


（一）地方税务机关必须加大对偷税、抗税、逃避追缴欠税的查处力度，并不定期向国土、房管等部门通报偷税、逃税、欠税的单位和个人名单。对偷税、逃税、欠税的单位和个人，国土、房管部门不得给予办理土地使用证、房产证或其他相关证件；


（二）发展和改革、建设部门应将房地产开发立项审批及年度投资计划情况定期向地方税务机关通报；


（三）规划城建部门和建设部门应分别将办理房地产开发《建设工程规划许可证》、《施工许可证》情况，定期向地方税务机关通报；


（四）国土部门定期将国有土地使用权出让、土地使用权转让（出售、赠与、交换）、拍卖、批准耕地占用等信息向地方税务机关事前通报；


（五）房管部门定期向地方税务机关通报房屋权属登记分类情况；


（六）金融部门定期向地方税务机关提供办理房地产企业按揭房产情况。


第十二条 纳税人采取隐瞒实际房价、少报销售收入等方式未如实申报缴纳房地产转让税收，违反税收法律、法规的，由有关部门依法予以处理。


第十三条 地方税务机关应严格依法征税，国土、房管部门及其他单位应按各自职责，协助和配合地方税务机关做好房地产转让税收的征收管理工作。对玩忽职守、弄虚作假、徇私舞弊，造成税收流失的，依照《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律法规予以处理。


第十四条 本办法实施前我市制定的有关房地产税收征管规定与本办法有不一致的，适用本办法规定。


第十五条 本办法自发布之日起实施。