返款退房案件的特点及执行方法

刘福发


　　茹某与刘某原系夫妻关系，1998年4月14日双方在民政部门登记离婚，有关财产处理问题，双方达成协议：财产自行分清，房子由女方负责处理，卖出后女方留45000元，其余部分归男方。1998年5月21日，刘将该房以人民币60000元的价格卖给了王某，双方签有买卖协议，房款已交清，该房无房照，无法办理过户手续，买房时茹某外出。同年6月茹某回来后发现房被卖，遂诉至法院要求返还房屋。某法院判决：刘某与王某的房屋买卖无效，刘某将60000元房款返给王某，房屋由茹某处理。判决生效生，茹某于2000年3月8日申请执行要求王某倒房，王某于2000年3月13日申请执行要求刘某返还房款人民币60000元，现刘某下落不明。类似这样的案件，我院近期受理了多起，随着改革开放和建立社会主义市场经济体制的逐步深入，私有房屋交易迅猛发展，许多新情况、新问题不断出现，特别是近年来因房屋出卖人不具备或不完全具备主体资格而导致返款退房的执行案件大量增加。因对这类案件应如何执行缺乏法律规范，执行方法不一，往往造成当事人上访。
　　这类案件的共同特点是：1、判决原房屋出卖人返款，买受人倒房。如上述中判决刘某返款60000元，王某倒房；2、出卖人或因下落不明或因无执行能力而造成返款不能。如原宏发农机商店职工黄某、李某等28人于1999年12月22日，擅自将该商店100平方米房屋以60万元的价格出卖给第三人张某，2000年12月13日，法院判决黄某、李某等28人返款60万元，第三人张某倒房，执行中查明，这28人均是下岗职工，且单位已多年未开支，绝大多数人生活困难，卖房款分到手后或用于投资或用于家庭生活而消费掉，造成24人返款不能；3、出卖人与申请返还房屋的申请人之间有某种利害关系。如上例中刘某和茹某之间原来是夫妻关系。再如李某的女儿王某未经李某同意，即将李某的房屋卖给周某，李某和王某之间系母女关系；4、购买人出于善意；5、买卖标的房屋无房照。
　　返款倒房的案件执行难度大，执行实务中对于应该先执行返款还是先执行倒房意见不一。有的认为应该先执行返款、后执行倒房，这样执行符合民法理论上的公平原则，且有利于保护善意购买人的利益。有的认为应该先执行倒房，返款与倒房是两种并列的法律关系。执行返款的申请执行人是原房屋的买受人，被执行人是原房屋出卖人。执行倒房的申请执行人是原房屋的所有人或共有人，被执行人是原房屋的买受人，原房屋出卖人返款不能不影响原房屋的所有人或共有人申请倒房。
　　笔者认为对于这类案件的执行，应该具体问题具体分析，采取以下执行方法：
　　一、注意实效，认真做好双方当事人的思想工作。执行的目的是维护法律的尊严，维护当事人的合法权益，所以不能单纯地就执行而执行，要一切从实际出发，讲究执行的实际效果，在不违反法律的前提下，哪种方法有利于缓解矛盾就采用哪种执行方法，要从“三个有利于”入手，具体情况具体对待。
　　二、主动向党委、人大汇报情况。返款退房案件执行难度大，往往造成当事人上访，所以执行工作中离不开有关部门的协调配合，否则就会步履艰难，工作中我们一定要紧紧依靠党委、人大的领导和监督，主动请示汇报工作，取得支持，同时注意与上级法院请示沟通情况，争取上级法院的指导和协助。
　　三、针对具体案件，及时与该当事人所在单位或者居民委员会、村民委员会取得联系，讲明情况，宣传法律，争取得到他们的支持与配合。返款退房的案件，社会影响大，由于群众不了解我国现行的法律规定，往往对法院的判决有意见，执行时易产生抵触情绪，所以法院要通过群众性基层组织宣传法律以得到舆论的支持。
　　四、促使双方当事人执行和解。对于原房屋出卖人下落不明的返款退房的执行案件，可根据案件的具体情况，在充分考虑双方当事人当前利益的前提下，认真做好双方当事人的思想工作，使双方在互谅互让的基础上自愿达成和解协议。如茹某申请王某返还房屋一案，茹某与刘某原系夫妻关系，要求返还的房屋系茹某与刘某的共有财产，因刘某现下落不明，如果让王某强行倒房，王某无法接受花了60000元钱得不到房屋的事实。所以法院根据该执行案件的具体情况，建议王某拿出3万元钱作为执行担保，让茹某申请延期执行，待找到刘某，且刘某有执行能力时，再恢复原判决的执行，这种方法双方当事人均能接受，既维护了判决的严肃性，又缓解了矛盾。


北安市人民法院 刘福发

(一)行政诉讼附带民事诉讼的概念与特点
我国行政诉讼法没有对行政诉讼附带民事诉讼问题作出明确规定。一般认为，行政诉讼附带民事诉讼是人民法院在审理行政案件的同时，对与引起该案件的行政争议相关的民事纠纷一并审理的诉讼活动和诉讼关系的总称。它具有以下特点：
1、行政诉讼附带民事诉讼实质是两种不同性质诉讼的合并。行政诉讼解决的是行政争议，民事诉讼解决的是民事纠纷，争议性质的不同决定了两种诉讼制度的区别，也决定了两种诉讼通常应分别进行。行政诉讼附带民事诉讼存在的合理性在于，在两种分属不同诉讼系列诉讼请求具有内在关联的情况下，将两种诉讼合并审理，这将有助于节省诉讼成本，提高审判效率。
2、附带民事诉讼的原告可以是行政诉讼的原告，但附带民事诉讼的被告不能是行政诉讼的被告。
3、在行政诉讼中，与刑事附带民事诉讼最具相似性的行政赔偿诉讼，属一种特殊的行政诉讼，并非行政诉讼附带民事诉讼。
(二)行政诉讼附带民事诉讼的适用条件
由于行政诉讼法没有对附带民事诉讼作出明确规定，行政诉讼附带民事诉讼的范围和适用条件，一直存有争议。《行诉法解释》第61条规定：被告对平等主体之间民事争议所作的裁决违法，民事争议当事人要求人民法院一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。如果将这里的一并审理，理解为本质是附带民事诉讼，那么目前我国行政诉讼附带民事诉讼的适用条件是：
1、被诉具体行政行为是行政裁决，其他行政行为即使涉及民事纠纷也不能一并审理。行政裁决是行政机关根据法律、法规的授权，解决当事人之间的民事纠纷的行为。此行为因具有强制力而属一种行政行为，其特殊性在于不是行政机关的单一管理行为，而是解决争端的活动，由此所形成的法律关系属三方法律关系。当事人对民事权利义务的分配不满，必须先提起行政诉讼。
2、被诉行政裁决违法。行政裁决合法，法院应当作出维持判决，当事人之间的民事权利义务分配也因此而确定。只有行政裁决违法，才存在附带民事诉讼的可能。
3、民事争议当事人要求法院一并解决相关民事纠纷。既然是附带民事诉讼，就必须遵守民事诉讼不告不理的原则，在当事人没有提出附带民事诉讼的情况下，法院无权一并审理。

　　作者：苏佰林