银川市商品房预售管理办法

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银川市商品房预售管理办法

宁夏回族自治区银川市人民政府


银川市人民政府令第94号


  《银川市商品房预售管理办法》业经银川市人民政府1997年11月20日第65次常务会议审议通过,现予发布实施。

                         1997年12月23日
            银川市商品房预售管理办法



  第一条 为了维护房产市场交易秩序,加强商品房预售管理,保护商品房交易双方的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市商品房预售管理办法》,结合我市实际,制定本办法。


  第二条 本办法所称商品房预售是指已取得房地产开发经营资质的企业(以下简称开发经营企业)将规划部门批准开发建设的房屋预先出售给他人的行为。


  第三条 凡在本市区域内预售商品房的开发经营企业,均须遵守本办法。


  第四条 银川市房产管理局是本市商品房预售管理的行政主管部门。


  第五条 预售商品房应当符合下列条件:
  (一)取得《土地使用权证书》,持有《建设工程规划许可证》;
  (二)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金已达到工程建设投资总额的25%以上(不含地价)或完成基础工程,并已经确定竣工交付日期;
  (三)属危房改造项目,拆迁户安置房已开始动工建设并确定了安置方案;
  (四)具有房屋售后物业管理,维修服务和保证措施。


  第六条 商品房预售实行许可证制度,预售商品房的开发经营企业必须向房产行政主管部门申请办理预售登记,经批准取得《商品房预售许可证》后方可进行商品房预售。


  第七条 开发企业申请领取《商品房预售许可证》应提交下列证件及资料:
  (一)开发企业的《营业执照》和《资质等级证书》;
  (二)建设项目的投资计划、规划、用地和施工等批准文件或证件;
  (三)工程施工进度计划;
  (四)投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上或基础工程已完工的证明材料;
  (五)商品房预售方案。预售方案应说明商品房的位置、幢号、层次、朝向、结构、装修标准、用途、交付使用日期、预售总面积、价格,并应附预售商品房总平面图;
  (六)向境外预售商品房的应提交允许向境外预售的批准文件;
  (七)房产行政主管部门认为应该提交的其他文件或资料。


  第八条 房产行政主管部门在接到开发经营企业的申请报告和全部资料后,对审查合格者,应在十日内颁发《商品房预售许可证》。
  未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售,广告经营单位不得为其发布预售广告。


  第九条 开发经营企业预售商品房,应将《商品房预售许可证》悬挂在预售场所,制做广告和说明书时必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。


  第十条 开发经营企业在预售商品房时应与承购人签订由房产行政主管部门和工商行政主管部门统一制订的商品房预售合同,预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同副本到市房产行政主管部门和规划土地行政主管部门办理登记备案手续。承购人变更的,应到上述部门办理变更手续。
  商品房预售也可以委托代理人办理,代理人必须持有合法有效的委托书。


  第十一条 开发经营企业预售商品房所得款项,必须用于预售商品房有关的工程建设。


  第十二条 商品房竣工交付使用时,未达到预售合同规定的结构、设施、装修和质量标准的,由预售人负责返修,返修后仍达不到标准的,承购人有权要求退房。预售人应将房款全部退还承购人,并按合同约定承担违约责任。


  第十三条 商品房交付使用后,承购人应在交付使用之日起30日内持购房合同及有关证件到房产行政主管部门办理房地产交易手续和房屋产权登记,领取房屋所有权证。


  第十四条 开发经营企业未取得《商品房预售许可证》而预售商品房的,房产行政主管部门责令停止预售,限期补办手续,并按照规定处以5000元—10000元以下罚款,逾期不补办的,对其预售的商品房不予办理房屋产权登记和房屋所有权证。
  广告经营单位为没取得《商品房预售许可证》的企业或单位发布商品房预售广告的,由广告监督管理机关责令停止发布,没收广告费用,并处广告费用一倍的罚款。


  第十五条 开发经营企业未按规定办理备案和登记手续的,责令限期补办;逾期不补办的,处以1000元以下罚款。


  第十六条 开发经营企业违反本办法第十一条规定的,由房产行政主管部门按照规定处以10000元以下罚款。


  第十七条 对不具备商品房预售资格而预售商品房的单位,房产行政主管部门不予办理房屋产权登记和房屋产权证并会同有关部门依法予以处理。


  第十八条 房产行政主管部门工作人员,在商品房预售管理、登记发证工作中玩忽职守、循私舞弊、以权谋私的,由所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究其刑事责任。


  第十九条 开发经营企业对房产行政主管部门的处罚决定不服,可在接到处罚决定书之日起15日内向市人民政府申请复议,或向人民法院起诉;逾期不申请复议也不向人民法院起诉又不履行处罚决定的,由房产行政主管部门申请人民法院强制执行。


  第二十条 本办法由银川市房产管理局负责解释。


  第二十一条 本办法自1998年1月1日起施行。

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关于法经济学,答法律经济学

龙城飞将


  雅典学园网友 法律经济学 在我的小文章《小议法经济学》下留言,我在网站上对他进行回应,发现又是发不上去,只好将回应的文字写在下面:

1. 什么是法经济学?

  简单来说,法经济学就是以经济学的方法研究法学问题。我在《小议法经济学》一文中已经叙述清楚了。

2. 法经济学是不是很难学?

  不难学。只要学会若干个经济学的主要概念与范畴,就可以就行法经济学研究。
  这些概念与范畴包括:收入、收益或利益,支出、成本或损失,供应与需求,选择、比较等。当然,可以更时髦一点,弄几个法学专业人的不很懂的名词,如机会成本、交易成本、科斯定理(也许这个词现在一些法学的人可以炫耀了)、理性预期、博弈、效用最大化、外部性、道德风险等,更能唬人。

3. 法经济学会不会分为一些流派?

  法经济学分为若干个流派是必然的,因为经济学本身就是流派林立。经济学虽然是一种方法论,但经济学亦受不同的世界观和更为抽象的方法论影响,所以经济学亦有许多流派,分为许多主义。

4. 同一个问题,不同的人用法经济学进行研究,结论会不会是相同的?

  答案是否定的。
  同一个法学问题,用不同的经济学进行分析,可以有不同的结论,而且必然会出现不同的结论。因为人们的世界观和出发点不同。所以有人经常称法律经济学的观点怎样,是不懂经济学,自然也没有懂读法经济学。他这样发言的时候不能这么自大,他应当说,他是法经济学的哪个流派的观点这样认为,才切合实际。
  例如,在公平与效率的问题上,懂经济学的较不懂经济学的更能说得清楚,虽然人们把这作为法学问题。但在经济学、哲学、伦理学等都是作为重要的问题。对于不懂经济学的法学家们,可能研究这个问题是会得出可笑甚至荒谬的结论。例如,前几年我听一位据说也是名气很大的法学家讲,当公平与效率发生冲突时,应当效率优先。无知的他把这两者之间的冲突当成法律冲突了。
  同样在懂经济的人中,不同流派、不同世界观的人会得出不同的结论。例如,马克思主义的经济学家要问在什么条件下的公平,谁的效率。泛泛而谈是没有任何意义的。经济学是进行利益分析的,不同的利益群体会有不同的法经济学观点。

5. 法经济学的哲学基础是什么?

  有一种观点说法经济学的哲学支撑是实效主义。这话是正确的。
  但这种观点并不是放之四海而皆准,而是有条件的。更确切一点说法也许是,实效主义是法经济学的哲学基础之一。
  法经济学的哲学支撑取决于经济学的哲学支撑。是什么利益团体的经济学,必然有其独特的哲学观点,其经济学观点必然受其哲学基础的决定。

6. 如何看待法经济学的实用主义哲学基础?

  就法经济学的哲学基础而言,实用主义是产生于19世纪70年代的现代哲学派别,在20世纪的美国成为一种主流思潮。对法律、政治、教育、社会、宗教和艺术的研究产生了很大的影响。在实用主义大旗下派生的分枝有“人本主义”、“工具主义”、“逻辑经验主义”、“神奇学派”、“逻辑学派”等。
  实用主义一词(Pragmatism)是从希腊词πραγμα(行动)派生出来的。它强调知识是控制现实的工具,现实是可以改变的;强调实际经验是最重要的,原则和推理是次要的;信仰和观念是否真实在于它们是否能带来实际效果;真理是思想的有成就的活动;理论只是对行为结果的假定总结,是一种工具,是否有价值取决于是否能使行动成功;人对现实的解释,完全取决于现实对他的利益有什么效果。
  实用主义现在已经不再是一种运动,但仍是一种非常有影响的思想体系,它把哲学从一种人生观的思想体系降为一种研究问题和澄清信息的批判方法,把知识解释为一种评价过程,以科学探索的逻辑作为人们处世待物的行为准则。与马克思主义哲学相比,实用主义哲学似乎更具体抽象性,更能代表更多群体的利益。正因为如此,它可以被不同的人用来做工具与手段。意大利的墨索里尼就将实用主义哲学家奉为良师,声称从这些人的学说中发现了“行动的信心,生活和战斗的坚强意志,而法西斯的成功大部分得力于此”。
  所以,同样是使用实用主义作为法经济学的哲学基础,不同思想观点的人同样会对同一个问题得出不同的结论。所以我认为,波斯纳最伟大之处在于他把法经济学的方法推广到法学界,但他的观点却不一定为人们所接受。

7. 波斯纳的书是不是不适合于初学者?

  我这不样认为。我认为,初学者同样可以学习波斯纳的书
  其实,波斯纳在《法律的经济分析》一书所用的经济学方法并不复杂,并不难懂。只是由于国内法学专业的人不熟悉,加之该书的翻译水平很高,但仍存有严重的外国语的痕迹的缘故,使得国内学法学的人感觉难懂。如果以此为方法,写一本以国内法律为研究对象的《中国法律的经济分析》,一定会使学生感觉通俗易懂,而且很快就可以发现用经济学方法研究法的现象其实不是一件难事。

2009-11-2
龙城飞将的博客网址:http://blog.sina.com.cn/zjysino20080207

附:雅典学园网友 法律经济学 给我的留言:
  “您说得很好!谢谢您!法律经济学主要是一种看待法律的思维方式,其哲学支撑是实效主义法学。理解起来并不难,只需要开放的心态即可。当然要做法律经济学研究相对要难一点。

关于证券公司风险资本准备计算标准的规定

中国证券监管管理委员会


证监会公告[2008]28号-关于证券公司风险资本准备计算标准的规定


中国证券监管管理委员会公告

[2008]28号



为进一步加强证券公司风险监管,根据《证券公司风险控制指标管理办法》的规定,我会制定了《关于证券公司风险资本准备计算标准的规定》,现予公告,自2008年12月1日起施行。




二○○八年六月二十四日








关于证券公司风险资本准备计算标准的规定


一、基准计算标准

(一)证券公司经营证券经纪业务的,应当按托管的客户交易结算资金总额的3%计算经纪业务风险资本准备。

(二)证券公司经营证券自营业务的,应当按固定收益类证券投资规模的10%计算风险资本准备;对未进行风险对冲的证券衍生品和权益类证券分别按投资规模的30%和20%计算风险资本准备,对已进行风险对冲的权益类证券和证券衍生品投资按投资规模的5%计算风险资本准备。

证券公司违反规定超比例自营的,在整改完成前应当将超比例部分按投资成本的100%计算风险资本准备。

(三)证券公司经营证券承销业务的,应当分别按包销再融资项目股票、IPO项目股票、公司债券、政府债券金额的30%、15%、8%、4%计算承销业务风险资本准备。

计算承销金额时,承销团成员通过公司分销的金额和战略投资者通过公司签订书面协议认购的金额不包括在内。计算股票承销业务风险资本准备时,证券公司应当自发行项目确定询价区间后,按询价上限计算。

同时承销多家发行人公开发行的证券,发行期有交叉、且发行尚未结束的,应当分别计算各项承销业务风险资本准备。

在报送月报时,证券公司应当按照当月某一时点计算的风险资本准备最大额填报月末承销业务风险资本准备。证券公司由于时点差异导致净资本与各项风险资本准备之和的比例低于规定标准的,应当提供风险控制指标当月持续达标的专项说明。

(四)证券公司经营证券资产管理业务的,应当分别按专项、集合、定向资产管理业务规模的8%、5%、5%计算资产管理业务风险资本准备。

证券公司应当按集合计划面值与管理资产净值孰高原则计算集合资产管理业务规模,按管理本金计算专项、定向资产管理业务规模。

(五)证券公司经营融资融券业务的,应当分别按对客户融资业务规模、融券业务规模的10%计算融资融券业务风险资本准备。

(六)证券公司设立分公司、证券营业部等分支机构的,应当对分公司、证券营业部,分别按每家2000万元、500万元计算风险资本准备。

(七)证券公司应按上一年营业费用总额的10%计算营运风险资本准备。

二、为与证券公司的风险管理能力相匹配,现阶段我会对不同类别证券公司实施不同的风险资本准备计算比例。

A、B、C、D类公司应分别按照上述第一条(一)至(五)项规定的基准计算标准的0.6倍、0.8倍、1倍、2倍计算有关风险资本准备。

各类证券公司应当统一按照上述第一条(六)、(七)项所规定的基准计算标准计算有关风险资本准备。

三、证券公司开展创新业务的,在创新业务试点阶段,应当按照我会规定的较高比例计算风险资本准备;在创新业务推广阶段,风险资本准备计算比例可适当降低。



附件:证券公司风险资本准备计算表.doc

附件: 证券公司风险资本准备计算表
编制单位: 年 月 日 单位:亿元
公司分类级别:                  
项目 行次 期初余额 期末余额 分类计算标准 风险资本准备
A B C D 期初余额 期末余额
1、经纪业务风险资本准备 1                
其中:托管的客户交易计算资金总额 2     1.8% 2.4% 3% 6%    
2、自营业务风险资本准备注1 3                
其中:(1)证券衍生品投资规模 4                
权证 5     18% 24% 30% 60%    
股指期货 6     18% 24% 30% 60%    
其他 7     18% 24% 30% 60%    
(2)权益类证券投资规模 8                
股票 9     12% 16% 20% 40%    
股票基金 10     12% 16% 20% 40%    
混合基金 11     12% 16% 20% 40%    
集合理财产品 12     12% 16% 20% 40%    
信托产品 13     12% 16% 20% 40%    
其他 14     12% 16% 20% 40%    
(3)固定收益类证券投资规模 15                
政府债券 16     6% 8% 10% 20%    
公司债券 17     6% 8% 10% 20%    
债券基金 18     6% 8% 10% 20%    
其他 19     6% 8% 10% 20%    
(4)已对冲风险的自营证券投资 20     3% 4% 5% 10%    
3、承销业务风险资本准备 21                
其中:再融资项目股票承销业务规模 22     18% 24% 30% 60%    
IPO项目股票承销业务规模 23     9% 12% 15% 30%    
公司债券承销业务规模注2 24     4.8% 6.4% 8% 16%    
政府债券承销业务规模注3 25     2.4% 3.2% 4% 8%    
4、资产管理业务风险资本准备 26                
其中:集合理财业务规模 27     3% 4% 5% 10%    
定向理财业务规模 28     3% 4% 5% 10%    
专项理财业务规模 29     4.8% 6.4% 8% 16%    
5、融资融券业务风险资本准备 30                
其中:融资业务规模 31     6% 8% 10% 20%    
融券业务规模 32     6% 8% 10% 20%    
6、分支机构风险资本准备 33                
其中:分公司家数 34     0.2 0.2 0.2 0.2    
营业部家数 35     0.05 0.05 0.05 0.05    
7、营运风险资本准备 36                
其中:上一年度营业费用注4 37     10% 10% 10% 10%    
8、其他风险资本准备 38                
                   
各项风险资本准备之和 39                
附:其他需要特别说明的事项
注:1、“证券衍生品”包括:权证、股指期货;权益类证券具体包括:股票、股票基金、混合基金、集合理财产品、信托产品;固定收益类证券具体包括:债券、债券基金、央行票据、货币市场基金、资产证券化产品。
2、公司债券是指以公司为发行人的公司债、企业债、可转债、短期融资券、中期票据等。
3、政府债券是指以政府为发行人的债券。
4、营业费用指业务及管理费、资产减值损失、其他业务成本之和。
法定代表人: 办公电话:
总经理: 办公电话:
财务负责人: 办公电话: 移动电话:
制表人: 办公电话: 移动电话: